房地产项目评估报告【详细】 .docx

PAGE PAGE 1 金岸春天二期项目评估报告 【营销部】 目录 项目概况 项目地理位置 项目建设规模概况 项目建设使用建材、设备及装修标准概况 项目总投资与资金筹措 项目投资概算 项目资金筹措 项目建设条件评价 项目建设必要性分析 项目发展前景分析 项目开发进度概述 项目市场情况评估 昆明房地产市场状况分析 昆明房商业地产发展现状 昆明城市发展格局简析 项目区域发展前景分析 总结 项目优势分析 项目区域规划优势分析 项目地理位置优势分析 项目区域发展优势分析 项目区域交通优势分析 项目周边配套优势分析 项目市场需求优势分析 项目自身优势分析 项目定价情况 项目定价策略 项目区域房地产物业销售价格调研(住宅/商业) 项目定价 项目销售预期评估 项目评估总结 项目概况 项目地理位置 “金岸春天”二期项目地处昆明市南市区中心地带，北临船房河，南靠滇池路。项目周边自然生态环境良好，同时紧邻城市主干道滇池路、广福路，交通便捷，地理位置优越，是昆明未来城市发展重点区域。 项目建设规模概况 “金岸春天”二期项目规划净用地面积52998.6平方米，规划用途为居住及商业、办公。本项目地处昆明南市区中心地带，是昆明未来城市发展重点区域，寸土寸金，投资及开发成本较高，为确保投资成功，云南筑友房地产开发有限公司多次修改设计进行项目优化。根据必威体育精装版的设计图纸，本项目建筑物主体形式为地上7层、地下2层的住宅及公建建筑群，总建筑面积为166890平方米。 项目建设使用建材、设备及装修标准概况 为满足国际化商务总部办公及商业使用需求，“金岸春天”二期项目在使用建材、设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。 （1）总体 结构形式：全现浇混凝土，框架剪力墙结构，项目建筑结构功能划分合理，满足国际化商务办公的同时提供个性化使用需求解决方案； 空调系统：大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显项目品质感及舒适性； 外立面：项目商业为石材幕墙，办公、住宅为外墙面砖加高档涂料，项目整体形象前卫新颖，是区域内的地标建筑群。同时项目商业、写字楼公共部分精装修，有效提升项目使用品质。 （2）商业部分 入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁； 地面：自流平整体地面，局部区域设有木地板，有效提升项目品质； 隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜明便于个性化定制使用； 吊顶：石膏板造型顶棚，部分金属格栅吊顶，品质凸显； （3）办公部分 大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和尊贵体验； 地面：公共部分石材地面； 隔墙：轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案； 吊顶：铝板吊顶加金属格栅吊顶； 电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率； （4）车库部分 大堂：车库层电梯厅设有装饰大堂，商务形象面极佳； 地面：金钢砂地面，有效提升使用品质； 墙面：高档涂料，经久耐用； 吊顶：黑色防火涂料顶棚，安全舒适； 第二章 项目总投资与资金筹措 1- 项目投资概算 项目总投资139917万元，投资估算具体见下表： 序 号 项目名称 投资金额（单位：元） 一 土地成本 688452320.00 二 项目前期 9,816,358.20 1 设计,勘察,规划,等 6,760,800.00 2 三通一平 3,055,558.20 2.1 场地平整 2,817,000.00 2.2 现场临时设施，设备 225,360.00 2.3 地形图资料 13,198.20 三 建安工程 295264000.00 1 地上部分 165204000.00 2 地下部分 130060000.00 四 公共配套，基础设施 73,285,660.00 1 公共绿地 4,617,000.00 2 地上，地下配套设施 68,668,660.00 五 广告，营销 40,000,000.00 六 开发管理，人工 12,900,000.00 1 人工工资 7,500,000.00 2 管理，业务费 5,400,000.00 七 预估销售额 1690200000.00 八 预计税额 122595076.60 1 土地契税60 2 土地使用税 529507 3 土地增值税00 4 营业税00 九 财务成本 23,895,000.00 十 不可预见费00 十一 预计企业所得税30 总计 总投资 1399174811.10 项目资金筹措 本项目总投资（含贷款建设期利息）为139917万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建