商品房价格及其计量经济学分析研究.doc

PAGE PAGE 1 商品房价格及其计量经济学分析 经管学院 会计学 许艳芳 摘 要：本文主要针对现阶段社会关注的热点问题——房地产价格。在了解我国房地产价格现状的同时，针对我国房地产价格的不断高涨，以计量经济学为工具，建立了一个商品房价格的单方程计量经济模型并对其有效性做了全面的检验。 关键词：商品房价格；影响因素；计量经济模型 引言 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国 大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起 。 伴随着商品房的涌现，商品房价格成为人们广大居民关注的一个热点。影响房地产价格 波动的因素大致可分为内生因素和外生因素，内生因素包括地价、建筑成本和经济发展带来 的社会需求等，外生因素包括利率、区位因素、经济政策等。外生因素一般是通过内生因素的传导来实现对房地产价格波动的影响。 2．商品房价格的计量经济学模型 2.1 模型的设计与参数估计 2.1.1 模型的设计 城镇居民人均可支配收入与商品房竣工面积是影响商品房需求和供给的两个最重要的 因素。本模型是把城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积作为解释变量来解释商品房平均价格，并采用线形回归方法进行分析 。 把城镇居民人均可支配收入作为变量X1、商品房竣工面积作为变量X2、商品房平均价格作为被解释Y，建立起商品房平均价格的单方程计量经济学模型： Y=c+b1X1i+ b2X2i+ui 其中c，b1， b2为待估计参数，i=1，2，3…u为随机误差项。它包含了除城镇居民人均可支配收入和商品房竣工面积以外的因素对商品房平均价格的影响。 表3.1 给出了自1998 年以来的城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格 。 表3.1 1998～2007 年城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格 年份 商品房价格（元，变量Y） 城市居民人均可支配收入（元，变量X1） 商品房竣工面积（亿平米，变量X2） 1998 2063 5425 1.76 1999 2053 5854 2.05 2000 2112 6280 2.35 2001 2226 6859 2.73 2002 2350 7688 3.25 2003 2462 8465 3.95 2004 2816 9422 4.25 2005 3067 10493 4.88 2006 3251 11759 5.30 2007 3885 13786 5.75 通过EViews 软件，得到输出的结果如图3.1 所示。 图3.1 城镇居民人均可支配收入、商品房竣工面积和商品房平均价格的关系回归分析结果 由结果可得商品房平均价格的单方程计量经济学模型为： Y =563.661+0.339X 1 -233.938X 2 T 统计量： (6.551636) (8.689326) (-3.081017) 可决系数R2 ： 0.992112 修正的可决系数R2 ： 0.989858 F 统计量： 440.2052 D.W： 1.682742 2.1.2 回归分析 回归结果表明，在1998—2007 年间，Y 变化的99.21%可由其他两个变量解释。在5%的显著水平下，自由度的统计量的临界值为t0.025（7）=1.68，因此所有的变量参数都显著的不为零。从X1 前的参数看，在所选的时间段里，商品房平均价格指数关于城镇居民人均可支配收入的弹性小于1，说明这段期间，随着城镇居民人均可支配输入的增加，对商品房平均价格的增加影响不大；X2前的参数为负且绝对值较大，表明商品房竣工面积的增加会引起商品房平均价格的大幅下降。显然后者的力量超过了前者。 由于X2 前的t 值较小，可以得出商品房竣工面积对商品房的平均价格影响的显著性较 小，这是由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，导致 消费者在知情权、选择权、价格上的谈判权上处于弱势地位。而开发商则利用掌握市场行情、 竞争趋势、成本信息等优势地位，形成炒房的短期套利投机行为。炒房者囤积房屋，造成住房紧缺的假象， 并同开发商一起四处宣传房价必涨、供给紧张等信息，造成房价居高不下。 2.2 模型的检验 2.2.1 经济意义检验 从经济意义上看，城镇居民人均可支配收入每增加一元钱，商品房平均价格就增加