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（营销策划）商务项目策划方案 商务区项目策划方案 一、项目用地简介： 1 、地理位置 中央商务区位于阳光舜城的主入口处，南接已经建成的中城（100 万平米），北临建设中的济南高 档别墅居住区（东方美郡），东依郁郁青青的西姑山脉，是中城、北城的天然分水岭，同时也是两城的 重要衔接过渡区域。 2 、用地状况 中央商务区规划面积9.59 公顷，其用地主要为坡地，坡势西低东高，东西高程差达 27.8 米，地块 南部地表为土质，北部与东部为砾石地面。东部山坡之上植被茂盛，林相丰富，视野开阔，是绝佳的 风景区域。 3 、交通状况 该区域交通便利，临近阳光舜城出入的交通枢纽——舜城环岛（正对历阳大街，西为旅游路，南临 舜世路）。至经十路仅4 公里，至南二环路仅 3 公里，到泉城广场也不足 6 公里。 4 、项目规划概况 根据 1999 年的中规院规划，该规划用地为 9.59 公顷，其中公共设施用地 6.23 公顷；城市公共绿 地 2.49 公顷；城市道理用地 0.87 公顷。总建筑面积为 6.51 万平米，建筑密度为 26.0% ；容积率为 1.04 ；绿地率为21.4% 。 原建筑层高以四层为主，局部为三层和两层，其功能定位为美食城和休闲绿化广场。 根据市规划局的必威体育精装版资料显示该组团的建设用地为 6.1 公顷（161 米等高线以下区域），土地使用性质 为商业用地。综合考虑工商银行五层建筑（容积率 1.0）和一组团小高层建筑（容积率1.9）的规划状 况，拟定容积率为 1.3 左右，公建配套为 40000 平米，住宅为 40000 平米。 二、项目定位： 1 、功能定位 概念定位——舜耕路南部新城区环境最为优越的高档商务办公休闲区，借商务概念营造气氛，提 升高档公寓的价位和市场竞争力 功能定位以高档公寓、酒店式公寓等居住功能为主，以商务办公、配套等功能为辅的综合商 务休闲区。 建筑形式以大体量的建筑综合体承担商务办公和配套功能，建筑多为 1~~2 层，部分为半地下， 局部为高层。该现代建筑可作为自历阳大街入口处阳光舜城标志性的作品。（建筑形式同商业街有本质 的区别） 整体的功能可及在舜城所处的作用类似于香港的数码港项目（写字楼 11 万；数码中心 2 万；酒店 1 万；住宅 30 万） 备注：建筑综合体是一个多功能复合空间，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展 览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑 综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序 出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。 建筑综合体带有地标性建筑的特征， 以上的定位基于以下原因：21 组团的特殊地理位置和便利交通条件决定了其强大的区域辐射力， 同时由于阳光舜城目前餐饮、娱乐等建筑品种（城市配套功能）的缺乏，使入住业主的需求表现的更 为迫切。因此，该区域应该增加适当体量的酒店娱乐、写字（商务）办公等功能建筑，一方面作为 城配套满足入住业主的娱乐办公需求，另一方面吸引济南市高智高知企业迁入，提升舜城的档次并促 进酒店娱乐的经营。 2 、产品定位： （1）建筑综合体（40000 万平方米） ●商务写字楼（面积约为 20000 平米） 建议该品种可安置在建筑综合体的高层建筑内，建筑采用框架结构，各房间面积可较灵活的分割 组合，同时在设计上将室内景观与室外景观产生互动，营造 “花园式办公”概念，为从事脑力劳动的 小型、私营公司提供环境幽雅的办公场所，成就南部高档商务办公区域概念。主力面积为 150-240 平 米，适合 10-16 人的小型团队，约为 120 套左右。 ●商务配套（面积约为 10000 平米） 建议该品种安置在 1~~2 层群楼内，设置主题酒店，商务餐饮、特色酒吧、咖啡厅、会议中心等娱 乐商务休闲和服务场所，满足济南城区高档餐饮需求和舜城居住业主的需要。商务配套和商务写字楼 的运作是相辅相成的，具体功能示意如下： 1 、休闲：包括餐饮、健身、娱乐、购物、图书等 2 、社交和商务：商务中心、酒吧、贵宾厅、商务洽谈等 3 、服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等 ●酒店式公寓（面积约为 10000 平米） 面积为40-80 平米的现代小户型设计，生活配套完备、简单、实用、新潮，并且增加交际空间， 户型可分为一室、一室一厅、二