2020年大连金地·新里程营销报告书.ppt

第二部分：营销推广 三、营销目标 2、对比竞争对手的营销工期及各期消化量的确定 新里程的主要竞争对手的年均消化量在5万平米左右，按照新里程的8万（未含公寓部分）体量，市场正常消化周期约为20个销售月度，结合工程工期大致如下。 * 阶段划分 时间节点 营销内容 消化量 第一阶段 08年7月-12月 7.15-9.20 客户积累 30% 9.21-9.30 客户筛选 10.01-10.07 开盘期 10.08-12.31 销售阶段 第二阶段 09年01月-09月 09.01-03 第二阶段客户积累 40% 4月中旬 开盘 5-9月 销售 第三阶段 09年10月-10年3月 10月 客户积累 30% 11月上旬 开盘 至10年3月 销售 第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标 3.1营销目标的前提 以速度争取市场，规避政策性市场风险； 为工程提供资金支持； 产品价值的实现。 实现上述目标，将产品分为三个矩阵，即中低档产品、中档产品、中高档产品三个层次。 * 阶段 矩阵 目的 阶段内时间划分 均价（元/平米） 第一阶段 中低档 以价格聚焦市场，迅速回笼资金，提升市场热度 起始 4400 中间 4450 后段 4500 第二阶段 中档 产品价值保证，利用第一阶段市场热度，推进市场 起始 4500 中间 4550 后段 4600 第三阶段 中高 产品价值提升 起始 4600 中间 4650 后段 4700 3.2营销目标的阶段性实现与划分 * 阶段 供应产品 供应量 来源 均价（元/平米） 总价（万元） 比例 数量 第一阶段 住宅 30% 17902.8 6号、2号 4450 7966.75 34115.75 第二阶段 40% 23870.4 4号、1号、2号 4550 10861 第三阶段 30% 17902.8 1号、3号、2号 4650 8324.8 公建 8704 ------------ 8000 6963.2 说明：计算中未包含5号动迁楼，另本方案只是估算，实际情况实现会略有偏差。 第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标 3.2营销目标的阶段性实现与划分 * 第一阶段销售：2、6号楼 第二阶段销售：1、2、4号楼 第三阶段销售：1、2、3号楼 2号楼 6号楼 4号楼 1号楼 5号楼 3号楼 第二部分：营销推广 三、营销目标 3、营销目标 1、客层来源分析 从客层来源看，主要来源于四个方面： 金州区域客群； 开发区客群，特别是工业团地客群； 大连市区选择金州居住和投资客群； 伴随工业迁入人口。 同时客群还包括外地迁入客群。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 2、客层年龄分析 从客层年龄看： 客层年龄主要集中在28岁到45岁； 各个项目因其单价、户型不同，客层年龄成正比升降。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 3、客层职业分析 从客层职业看： 工业企业员工； 事业单位人员； 个体经商者； 政府公务员（投资）。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 从客户置业目的来看： 基本为自住； 投资有一定需求。 依据置业目的对于本案的指导： 紧紧围绕自住客户作为本案的根本； 引导大连投资客层。 4、客层置业目的分析 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 从客户关注要素来看（依次降低）： 地段 价格 户型 交通 景观 配套 服务 品牌 5、客层关注要素分析 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 6、本案一期目标客户锁定 侧重点在金州、开发区工业企业客群和事业单位； 吸引市区投资客群； 把握外来人员客群。 * 第二部分：营销推广 四、目标客群 1、推广计划 * 第二部分：营销推广 五、营销推广计划 依据整体营销划分为三个阶段的总体指导方针，将三个大的营销阶段拆分为五个小的营销阶段。 阶段划分 具体执行 第一阶段 客户积累期 住宅销售期 第二阶段 住宅销售期 第三阶段 住宅销售期 公建 准备期 时间 2019年7月15前 目的 为客户积累做好准备 工作内容 围挡、广告、印刷品、销售物料等。 第二部分：营销推广 五、营销推广计划 1、推广计划 * 第一阶段—客户积累期 时间 2019年7月15-9月20日 目的 为10月开盘做好充足的客户准备工作 工作内容 通过媒体、现场接待、直销等手段，积攒客源并办理会员卡，反馈消息，调整策略中欠缺部分。（导视系统在民阳路上） 第二部分：营销推广 五、营销推广计划 1、推广计划 * 第一阶段—客户筛选期 时间 2019年9月20-9月30日 目的 为10月开盘购房客户的具体数量 工作内容 项目全盘告知，客户筛选，确认客户。 第二部分：营销推广 五、营销推广计划 1、推广计划 * 第一阶段—开盘期 时间 2019年10月1-10月7日 目的 开盘销售 工作内容 10月1日-3日客户签