土地增值税课.ppt

2021/2/7 * 2.非直接销售和自用房地产的收入确定　　（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 2021/2/7 * 　3.土地增值税的扣除项目　　其中:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:　　（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; 　　（3）建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。 2021/2/7 * 4.土地增值税的核定征收 1、转让旧房及建筑物,不能提供购房发票,又无评估价格的,住宅按1%,非住宅按5%征收土地增值税。 2、房地产开发的,征收率定为:普通住房1%,商业用户2%,其他用户1.5%。 2021/2/7 * 土地增值税 一、土地增值税概述 1、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 1994年1月1日开始实行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 2021/2/7 * 2、土地增值税的作用 （1）有效地抑制炒卖房地产的投机活动,促进房地产市场健康发展; （2）维护国家权益,防止国家土地增值收入流失,增加财政收入; （3）保护从事正常房地产开发者的合法权益,使其得到一定的投资回报,促进房地产开发结构的调整。 2021/2/7 * 二、土地增值税税制主要内容 （一）征税对象 土地增值税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所产生的增值额。 (二)征税范围 一般规定 　1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2021/2/7 * 2.土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。　　3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不予征税。　　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。　　（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 2021/2/7 * （二）具体规定(见课本) 　二、纳税人　　《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人,还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。三、税率增值额与扣除额的比率50%,税率30%,速扣数0 50%——100%,税率40%,速扣数5% 100%——200%,税率50%,速扣数15% 200%以上,税率60%,速扣数35% 2021/2/7 * 第三节 计税依据 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。　　土地增值额=转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额一、收入额的确定　　纳税人转让房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益,不允许从中减除任何成本费用。  2021/2/7 * 二、扣除项目及其金额　　（一）新项目转让——房地产企业扣5项　　1.取得土地使用权所支付的金额　　取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中,“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式:　　（1）以出让方式取得土