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房地产管理 房地产行业绪论地产 行业的特点 z 第 1 章 绪论——地产行业的特点 房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着 举足重的地位，经过十几年的发展，中国房地产业正趋于规模化、品 牌化、规范运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规 模向注重效益和市细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企 业自身调节的方向转变。 随着 WTO 各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经 济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提 升，为房地产提供了高速发展的机会，也使房地产面临更加激烈的竞 争，经过近二十年的发展，国内房地产业具备了明显的特征：一是资 金密集型行业；二是投资大、风险小；三是周期长；四是供应链长； 五是地域性强；六是关联度高。 房地产行业的物质产品是有形的建 筑产品。作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点： 1 不动性 又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形 态的变化外，还会发空间位置的移动，但是由于房地产属于不动产， 因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行 登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置 的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。 2 房地产商品使用的长期性 房地产商品的价值大、使用的期限 长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能 单独一次性消费，常常要借助相关的金融工具帮助完成消费的支付。 3 房地产商品的有限竞争性 由于房地产的希缺性、不可再生性， 从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内 的竞争被限制。由于其价值大、使用时间长，因此可以多次交易，另 外由于其对于社会发展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用 对相关他人权益的影响，使得国家必须对其进行管理和控制，因此必 然限制了房地产市场的自由竞争。 4 产品投资性 与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性， 常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、 增值功能，由于具有增值的特殊功能，从而就具有了投资的天然属性。 1.2 我国房地产行业发展的历程 1.2.1 起步阶段 从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期， 1978 年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980 年 9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司； 1982 年国务院在四个城市进行售房试点；1984 年广东、重庆开始征 收土地使用费。上世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产 市场的一个起步阶段，1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开 招标出让住房用地；1990 年，上海市出台房改方案，开始建立住房 公积金制度。从 1991 年开始国务院先后批复了 24 个省市的房改总 体方案。 1.2.2 调整阶段 从上世纪九十年代初持续到中期，房改全权启 动、住房公积金制度的全面推行是在 1992 年，1993 年“安居工程” 开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的阶段，其中月投资额 最高的增幅甚至高达 146.9% ，房地产市场在局部地区出现混乱局面， 甚至在个别的地区出现了比较明显的泡沫。1993 年经国家的宏观调 控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。 1.2.3 发展的阶段 第三个阶段出现在上世纪九十年代中后期到 本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高， 住房成为消费热点。随着 98 年后住房实物分配制度的取消以及按 揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳发展的阶段，房地产 业成为国民经济的支柱产业之一。 1.2.4 调控阶段 最近两、三年中国房地产市场进入第四个阶段， 由于住宅产品价格的不断上扬，国家自 2003 年以来出台了多项调 控措施。 1.3 国内房地产业的发展现状 2 、新购置土地状况 2005 年 1 季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积 7374 万 平方米，同比增长 3.9% ，增幅同比下降 29.3 个百分点。1998 年 至 2003 年，房地产开发企业累计购置土地面积 12.9 亿平方米，年 平均增长 35% ；支付土地购置费 6149 亿元，年均增长 42.6% 。土地 购置面积在 1999 年 4 月以前，快速增长，增长率最高达 91% ，2000 年至 2004 年初保持 45%以