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第六章 房地产开发资金的筹措;第一节 房地产开发资金筹集的基本概念;(一)自有资金
指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动资金的资金,即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额,对项目来说是非债务性资金。
(二)借入资金
也称负债资金,即企业或项目建设单位对外筹集的资金,是指以企业或项目建设单位名义从金融机构和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和流动资金,代表了投资人对企业或建设项目的债权,包括长期负债和流动负债。
;二、资金筹集方式;第二节 房地产开发资金的筹集方式;一、向银行借款;获得流动资金贷款的主要条件;2、房地产开发项目贷款;申请房地产开发项目贷款的条件:;3、房地产抵押贷款;房地产抵押贷款的条件;(二)向银行借款的程序;2、银行审核申请
内容:
①企业或项目的财务状况;
②借款企业的信用情况;
③企业或项目的赢利能力及其稳定性;
④企业或项目的发展前景;
⑤企业或项目借款的合法性和安全性;
⑥借款的担保物或抵押物情况,从而测定贷款的风险度。;考核房地产开发企业财务状况和还本付息能力的主要指标;长期偿债能力指标:;3、签订借款合同
4、企业取得借款
5、企业归还借款
;(三)借款企业归还借款的方式;二、发行债券;(二)企业债券的发行
1、企业发行债券的条件:
企业规模达到国家规定的要求;
企业财务制度符合国家规定;
具有偿债能力;
企业经济效益好,发行债券前连续3年盈利;
所筹集的资金用途符合国家产业政策;
债券利率不得高于国家限定的水平;
国务院规定的其他条件;;2、企业债券的发行程序
公司权力机构作出决定
报请国务院证券管理部门批准
公告债券募集办法
债券承销机构承销; ;例 题;三、发行股票;(二)股票发行条件;(三)股票筹资的优缺点;缺点:
①筹资成本高,一般高于债券筹资的成本;
②当发售新股票,增加新股东时,可能会分散公司的控制权;另一方面新股东对公司累积的赢余具有分享权,这会降低普通股的每股净收益。
;四、自有资金筹集;五、其他筹资方式;第三节 房地产开发???金筹集规划;主 要 内 容;二、房地产开发资金筹集结构分析;三、房地产开发资金筹集的成本分析;;;;2)权益成本;;ABC公司拟发行一批普通股,发行价格12元,每股发行费用2元,预定每年分派现股利每股1.2元。其资本成本率测算为:
K=1.2/(12-2)=12%;;优先股资金成本
优先股的股利通常是固定的,公司利用优先股筹资需花费发行费用,因此,优先股资本成本率的测算类似于固定股利政策的普通股。
留存收益资金成本
项目的税后利润除了用于支付股息外,一般都要留有一部分用于投资。留用利润是企业内部的一种资金来源。;;3、边际资金成本;;确定各种资金的成本
计算各种筹资方式在不同增资额度内的个别资金成本。见下表
计算筹资总额分界点
根据目标资本结构和各种资金成本变化的分界点,计算筹资总额分界点。
;;(二)财务杠杆与筹资成本;例、某项目筹资总额需100万元,假设平均借款利息率为10%,而项目预期息税前资金利润率为20%,所得税率为33%,现分析资本结构调整对筹资成本和资金利润率的影响。
1)如果主权性筹资为70%,负债筹资为30%
2)如果调整资本结构,主权性筹资为30%,负债筹资70%
;1、Genius only means hard-working all ones life. (Mendeleyer, Russian Chemist)? 天才只意味着终身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:03
2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒,而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三
3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的,但它的果实是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020
4、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right. ----R.H. Stoddard, American poet做一切事都应尽力而为,半途而废永远不行8.5.20208.
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