地块住宅方案可行性研究分析报告.docVIP

PAGE 总论 1、项目概况 本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。 基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。 项目地块占地约14.76公顷，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约21万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小学。 2、经济技术指标 项目 计量单位（平方米） 总用地面积 14.76公顷 总建筑面积 262283.23 其 中 地面 206614.73 地下 55668.51 容积率 1.4 覆盖率 17.49% 绿地率 39.43% 总建筑面积（不含小学） 245713.23 地上总建筑面积（不含小学） 191324.73 其 中 住宅建筑面积 182095.39 会所及物管 2583.47 商业 6645.87 半地下建筑面积 14957.09 地下建筑面积 39431.4 小学总建筑面积 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 机动车总泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行车库总泊位 3300 总户数 1610 3、研究结论及建议 市场发展趋势稳中有升，项目开发前景有保证。 目前南京市房地产市场发展良好，楼盘价格处于稳定上升阶段，未来两年板块一线楼盘价格预期在6500-7200元/平方米区间，板块房地产市场需求量与价格均在平稳走高，宏观市场适合本项目的投资。 项目应定位在板块内高档、南京市中高档楼盘。 宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。 项目盈利能力 根据初步成本效益测算，项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为28.23%，投资年净收益率为6.31%。 分期开发、融入社会资金 初步估计2007年的资金需求在2.3亿左右，建议项目可以分两期滚动开发，并采用融资的方式，引进多元化投资主体、如银行、基金、信托的资金支持进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。 做好成本控制 从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。 正文 第一章南京城市住宅市场分析 1、城市区位优势分析 南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。 1.1南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡 1.2南京是南京一小时都市圈的核心城市 南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈。 都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾6万平方公里。 2、城市经济状况 经济快速增长，后续发展动力强劲 近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2005年国民生产总值已达到2412亿元，是2002年的1.87倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。 人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强 根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。 房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视 2004年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2004年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。 至2005年投资总量仅在2004年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。 政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险。 3、城市规划的发展趋势 3.1南京市整体定位 充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市 富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城 最佳人居环境的城市