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上海高档别墅市场研究简报 “大上海富豪区”呼之欲出 世界范围内，凡是发达国家那些发展较早的著名城市，都有自己的“富豪住宅区” ，从日本东京湾、悉尼 玫瑰湾、香港浅水湾到美国纽约长岛、洛杉矶 ORANGE COUNTY、比弗利山、LAGUNA BEACH、西雅图华 盛顿湖，这些地方“富豪住宅区”都拥有世界级的声誉。 在中国，持续高速的经济发展促进了高收入群体的特别消费需求， 哪里才算是真正的“富豪区”。莫衷一 是。近来，北京、广州、深圳、成都等城市的“富人社区” ，在国内房地产界掀起了阵阵波澜，一时间，众说 纷纭，万人注目。 而在上海这一造就财富史上风云神话的国际大都市， “富人住在哪里”也引起了人们的思考，新财富集团 的精英们正在选择他们的居住地。 有迹象表明，一个以上海为核心、包括苏杭等周边城市在内的“大上海富豪 区”正在形成。从上海最早的花园洋房到九十年代初的高档外销别墅，再到近来出现的天价别墅，现代意义上 的“富豪住宅区”已初露端倪。 “大上海富豪区”的一个可能是上海松江佘山周边。这里是上海唯—个依山傍水的地方， 国家旅游度假 区和松江新城的新建将是这个“富豪住宅区”非常大的支撑。目前，以上海紫园为首的高档别墅群已经上演， 从佘山度假区的土地批租来看，更多的高档别墅出现有愈演愈烈的势头。 “大上海富豪区”的另一个可能是在上海周边风景城市附近。由于与经济中心一一上海的距离非常近、又 有真山、真水，是度假休闲的好去处，具备 地理条件优越、自然景观绝佳、区外配套完备、人居气氛鼎盛和交 通便捷通畅等五大特征，极有发展“富豪住宅区”的潜力。其中，苏州太湖、昆山阳澄湖周围因风景优美、距 离上海工业更近，又有苏州工业园区、昆山工业园吸引大量 500强等跨国公司，具有充足的客源，显得更加引 人注目。 目录 TOC \o 1-5 \h \z 第一章上海别墅市场整体情况 5 一、 上海别墅市场回顾和展望 6 二、 综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型 12 三、 上海别墅市场的区域分布 13 四、 上海别墅市场的价格区间 18 五、 上海别墅市场的供需状况 21 六、 目前上海别墅市场的开发风险及对策 22 第二章上海高档别墅市场情况 26 一、 高档别墅市场的定义 27 二、 上海高档别墅市场的发展 28 三、 上海高档别墅市场特征 39 四、 上海人外省市别墅产品投资研究 49 五、 高档别墅个案调查 53 【第一章 上海别墅市场整体情况】 、上海别墅市场回顾和展望 1、上海别墅市场发展的三个阶段 从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一 个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段： 第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮； 1992 — 1998 年 进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别 墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。 30%左外销别墅基本集中在两个区域： 长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带 其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开 发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。再由于开发过度，及前 两年东南亚金融危机的影响， 外销房市场经历了一个较长的低迷期。 直到近来稍有好转， 去年的外销别墅的空置率仍有 30%左 关键词：外销别墅、开发过度、低迷 第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春； 1998 —2000年 从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着 金融风暴所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上 海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的 市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动 了别墅市场的复苏。 在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃， 1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀 起第二轮沪郊别墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着 上海别墅市场春天的到来。 关键词：沪郊置业、排屋、联体 第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来； 2001年一至今 一方面，别墅供应放出巨量。 从1998年至2001年四年内，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近 1/3。另外,