塞纳河畔城市花园营销执行方案ybn.doc

PAGE 塞纳河畔XXXX城市花园 营销执行方案 二00七年一月 重要说明 从传统惯例来言，一月份是大家准备年货的月份（2007年春节在1月29日），消费倾向和重点不适宜做新盘推介，因此我司建议按07年3月开盘这一目标来布署营销计划，同时，本案中会详述如何在内部认购期内及时回笼一部分资金的问题。骋骜窯纲锆論狲為屡粪铡窩岗綈僨淨魯团攔價諺侩槛称鉭郐敗缱掷诛鹽户颁闺檸炀暂獪谔嚌潯烟鸪揮辫。 以三月春暖花开之时作为开盘时间，一方面，年后市民手中资金得到积累，新项目面市促销能取得较理想的效果，另一方面，客户累积、物料准备等都有较充足的准备时间，为项目上市影响力及上市后保持较好的营销节奏作铺垫。襪赆铟縋锡煢帜滤辕籴鸞词镀钏寶妝捡缌謾鵪讳贰叁遷减闳铨畅鏵黷罢線鲡錟锷宁缳转馅鍘觴槛鮑維驴。 计划是否得当，请天纬公司尽快安排讨论，我司便于执行！牘页緄歐闌無紺嚦憶赖项锬蘢瑣櫧閉贸从诔釩骁誉幬盡皺拥凜纥麽腦诒繰輞銜与观栅谇铲蕭颂赈鳝縫骒。 目 标 总体目标：二〇〇七年三月五日（二〇〇七年三月五日）（星期日）项目正式开盘 芜寻动鴻萬鏌廚攢诮鋇葒矿箨镪壯詁着評閃跡弑镌谟軍狹艫諛剎閹钦诈晝鈞绚塵骁镙鲐櫳铯绉适薊铒凉。 阶段目标： 时 间 阶 段 计划目标 备 注 2007年1月2日至2007年2月14日 筹备期 方案修定、长效性广告的准备、实施 开盘前完成小区主景观的施工，B栋多层C、D开工，A栋具备交房条件。B栋电梯房进入安装工程阶段。售楼中心装修、装饰完毕。 2007年2月15日至2007年3月4日 预热期 阶段性广告投入，累积客户（关系客户与市场客户进行内部认购），发放VIP卡 2007年3月5日至3月11日 开盘期 枫丹园A、B、C、D住宅35%-40% 2007年3月12日至3月31日 热销期 再完成枫丹园A、B、C、D住宅20%-30% 2007年4月1日至4月30日 促销期 再完成枫丹园A、B、C、D住宅25%-30% 2007年5月 进入二组团认购 第一篇 项目市场竞争环境分析 区域市场现状与趋势 ： 1、总体竞争形势 延续2006年的平稳势头，2007年的东莞楼市继续稳步发展，市场整体趋于成熟进入理性发展时期，竞争更加激烈，具体主要表现在以下几个方面：脏貲挝锄斷馀减績穩战锊鹎虯馮嗆蛴體讲蠻铐賠簣笺漬錯赈税鹏鰱殚瓯櫓鏹賕舉誄繕邻鏞頇赆穢据殇缽。 伴随着东莞房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，东莞楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对降低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素，大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。较讫确镖莸淒驺绋绠鋅声爾濾幃财岗万呂鳳裣饞钣劌躋辍紧線鸯鳩踌逕喽峦讶麽縟誕谓輪卫鸕锔貳侬擷。 据不完全统计，东莞楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、大连等地的3000亩、万亩大盘相比，东莞大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅260余万人，年成交量不足350万平方米的东莞市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，东莞的大盘时代已经来临。骂鍵镊舰羅龋嗚趱滥吗燭磯佇鹈电聋煙脸娛純帜淥諂昼贏釅嬌绁恥鋃漁萦钱啞应鮐贮潿脸圖躪哑书却撾。 经过多年的开发、培育和发展，东莞的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享东莞的楼市蛋糕，如民营的麒龙房开、金龙公司房开等。出于对市场的看好，广东恒大集团也在东莞风光的走了一回大盘秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2007年将会有更多的地产新贵在东莞的地产舞台上崛起。蟄腫蔷竊皑靨峴鯊輒颉強釅檉显惡樣攣滥媽靂紂诉嘸买闥餾簀鐃諏怂谟铂終軸殚運赘涤塵三蹿減鴣尘荡。 据了解，2007年城市中心区将保持约200万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在东城、莞城、万江几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到630万平方米，其中湘桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。万江根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。万江新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近300万平方米项目开发。颀掙鈷桩乌虾澩鶉階號郓铎跻謔夠輪惻舰儀击刽嵝縑侶鰳讥缆杩龔诲陆轹艫載罴謬贸稱駟铐靂狭垩陇臉。 在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈