金融环境和房地产市场月报（202102）正式版.pdf

2 月 M1 同比增速回落，全国首套房贷平均利率上升， 两者拐点都已到来，预计今年楼市仍以局部行情为主 2021 年 3 月 11 日 0 易居月报系列之金融环境与房地产市场研究报告 2 月M1 同比增速回落，全国首套房贷平均利率上升， 两者拐点都已到来，预计今年楼市仍以局部行情为主 核心观点：  2 月M1 同比增速回落，1 月大概率是本轮周期的阶段性高点。2 月末，M1 余额同比增长 7.4%，增速分别比上月末低7.3 个百分点，比去年同期高2.6 个百分点。2 月末M1 较上 月末下降较多，主要原因是去年2 月M1 增速从前月的0%升至4.8%，基数抬高压低了今 年2 月的同比增速。从目前稳健中性的货币政策基调及去年的基数来看，今年 1 月大概 率是本轮周期M1 同比增速的高点，2 月已回落至正常区间，今年的M1 同比增速走势可 能与2013 年较为相近，货币对楼市的影响大概率也与2013 年较为相似。  2 月全国首套房贷利率环比上升，拐点已经到来。2 月全国首套房贷款平均利率为5.26%， 比上月上升0.04 个百分点，比上年同期下降0.24 个百分点。2021 年1 月下旬开始，房 贷市场出现了新的一轮收紧调控，从一线城市逐渐蔓延至各大房市热门区域，1 月很有 可能是本轮周期全国首套房贷平均利率的低点。  预计2021 年楼市大概率还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。2021 年政府 工作报告提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。货币供应量和社会融资规模增 速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。预计今 年的M1 同比增速走势可能与2013 年较为相近，与2015-2016 年有明显不同，货币对楼 市的影响大概率也与2013 年较为相似，还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。 房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市 场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1 同比增速、住 户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率等四个跟房地产市场相关 性较高的月度金融数据进行研究。 一、2 月金融数据 1 易居月报系列之金融环境与房地产市场研究报告 1、2 月末M1 余额同比增长7.4%，增速回落；住户部门贷款余额同比增长 16.3%，增速提高 M1，狭义货币供应量，M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+ 个人持有的信用卡类存款。M1 是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1 增速 高，则楼市升温；M1 增速低，则楼市降温。 自1997 年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人 住房贷款一直占据主体地位。从央行公布的数据来看，2008 年以来，个人住房 贷款余额在住户部门贷款余额中的占比保持在 45%～54%，变化不大。考虑到央 行每个季度公布个人住房贷款余额，本报告采用住户部门贷款余额的月度数据进 行研究。 2 月末，M1 余额同比增长7.4%，增速分别比上月末低7.3 个百分点，比去 年同期高2.6 个百分点。2 月末M1 较上月末下降较多，主要原因是去年2 月M1 增速从前月的