永银大厦市场推广方案.doc

永银大厦市场推广方案 第一篇 市场分析 宏观经济背景 2000年，在国际、国内宏观经济环境逐步趋好的有利形势下，上海保持了经济快速发展的良好势头。国民 经济运行的主要特点是：经济运行连续第九年保持两位数增产业结构调整取得新成效，工业生产稳步 加快，外贸出II快速増长，市场销售再创历史新高，投资超额完成预期H标，市场价格水平低位运行。 1?1 国内生产总值 2000年,上海的国内生产总值达到455IJ5亿元,比1999年增长10.8%,增幅比上年加快0?6个百分点 从经济发展周期來看，目前上海正处于阶段性上升期。表一反映了各产业的GDP增加值状况；图一为197 8 - 2000上海历年GDP和实际增长率。 表一：2000年上海GDP及其构成状况 总值 比上年同期增长％ 国内生产总值总计（亿元） 4551.15 10.8 第一产业 81.65 2.2 第二产业 2186.90 9.8 #工业 1991.60 10.2 第三产业 2282.60 13.0 #运输，仓储，邮电 308.67 13.5 #批发，零售，餐饮 479.20 11.4 #金融保险 690.15 I1 图一：1978 - 2000上海GDP和实际增长率 1.2工业 以信息产业为代表的高新技术产业和支柱工业带动工业快速増长。2000年，上海市工业呈现出发展与调整 良性互动的态势，全年实现工业增加值1992亿元，比上年增K 10.5%,增幅比上年捉高近1个百分点。完 成工业总产值6915亿元，增长13.5%,增幅比上年提高2.4个百分点。其中,信息产品制造业产值完成产 值796亿元，增长幅度达到39.1%,已经成为全市工业的第一支柱行业。 1.3第三产业 以金融保险业为代表的现代服务业成为经济发展巫要的増长点。随着产业结构的不断调報和优化，上海经 济增长山第二、三产业共同推动的格局得到进一步的发展。第三产业中，金融保险业增势强劲，全年实现 増加值690亿元,比上年增长18.1%,增幅比上年提高了 4.2个百分点,占全市GDP的比重达到15.2%, 居第三产业各行业之首。在金融保险业的带动下，全年第三产业増加值占GDP的比垂达到50.2%,首次超 过了经济总量的一半。 图二：各产业占GDP的比重 1.4居民消费 居民消费升级促进消费需求稳中趋活。近年來实行的降低利率、改善消费环境、提高中低收入阶层收入水 平、增加节假日等扩大消费需求的政策措施，使木市居民消费升级趋势进一步明显。2000年，全市完成社 会消费品裟售总额1722亿元，再创历史最高水平，比上年增长3%,考虑价格下降因素,实际增长12.3%。 各类商品销售全面增长。其中吃的商品增长7.1%,穿的商品增长9」％,用的商品增长9%。穿和用的商品 增幅均比上年加大。 1.5 对外贸易 外贸出口大幅度增K，开放型经济增长格局进一步巩固。2000年，国际经济形势明显好转，同时，国家出 台了大幅度提高出口退税率等一系列鼓励出11的政策，上海紧紧抓住这一有利条件,大力推动产品出II。 全年外贸进出口总额在上年增长17.7%的基础上，增幅又超过了 40%。其中,外贸出口总额达253亿美元, 比去年增长34.7%,创历史新高。 吸引外商直接投资的形势明显好转，吸引了批高新技术项日。全年直接利用外资合同项目达⑻4项，比 上年増K 23.2%：合同金额达63.9亿美元，增长55.7%,再创历史新高；直接投资实际到位金额31.6亿美 元，比上年增长3.7%。 1.6 固定资产投资 全年完成全社会固定资产投资1861亿元，比上年增长0.2%,超额完成年初预期H标。投资结构继续改善。 全年完成基木建设投资703.81亿元，占全社会固定资产投资的比重比上年下降了 4.6个百分点:完成更新 改造投资401.99亿元，占全社会固定资产投资的比匝比上年上升了 0.4个TT分点。城市基础设施建设投资 继续加强，黄浦江越江人行隧道、轨道交通明珠线一期、华山路拓宽、延安路大型公共绿地等一批匝大工 程建设项目相继竣T-。 特别值得关注的是，在市场导向作用下，房地产开发投资结朿了连续三年的下降趋势，全年完成房地产开 发投资551.86亿元，比上年增长7.2%,有力地促进了固定资产投资总量的冋升。图三反映出房地产投资从 无到有，过热冋调和平稳反弹的过程。 1.7 价格水平 市场价格低位运行。近几年來市场价格下滑的趋势初步得到遏制。全年居民消费价格指数为102.5,涨幅比 上年有所冋升；全年商品零售价格指数为96.4,商品零售价格水平比上年下降3.6%。 总体市场环境 办公楼市场 上海办公楼市场概况 上海的办公楼市场在经历了 93-95年的高潮之后，宙于过度开发造成供给过剩，进而引发了 97年以來市场持 续下调的格局。以下从供求关系和租金走势两个方面來对上海