09年房地产估价师考前模拟试题一.doc

09年房地产估价师考前模拟试题一 1、假设开发法是以( )原理为理论依据。 A、收益递增原理 B、均衡原理 C、预期原理 D、未来趋势原理 2、一下对假设开发适用条件表述最为准确的是( )。 A、新开发房地产项目 B、用于出售用途的房地产项目 C、具有投资开发或者再开发潜力的房地产 D、用于投资或者再开发的房地产 3、评估某宗房地产开发用地2005年10月16日的价值，要将在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需要将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价为( )万元。 A、2526 B、2241 C、2135 D、2985 4、某银行存款的计息方式为单利，假设其存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则5年期的年利率应大于( ) %。 A、2.50 B、2.35 C、2.38 D、3.25 5、某在建工程土地使用年限为40年，自取得土地使用权之日期开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需要1.5年，报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房价为( )万元。 A、4023.04 B、4074.10 C、4768.50 D、5652.09 6、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。 A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B、待开发房地产建设发包日期 C、取得待开发房地产的日期 D、房地产开发完成并投入使用的日期 7、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地价格、预期利润和费用 C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 8、现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元／m2，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。 A、766 B、791 C、913 D、1046 2008年房地产估价师练习题之多项选择题 1、在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于( )。 A、房地产具有开发或者再开发的潜力 B、将预期远离作为理论依据 C、正确判断了房地产的开发方式 D、正确量化了已经获得的收益和风险 E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值 2、假设开发法中，选择的开发利用方式最重要的是要选择用途。而用途的选择要考虑土地位置的( )。 A、可接受性 B、保值增值性 C、现实社会需要程度 D、未来发展趋势 E、固定性 2008年房地产估价师练习题之判断题 1、假设开发法主要估价新建房地产的价值。 2、假设开发法的本质是求土地、在建工程、旧房改造的剩余价值的方法。 3、确定开发方案必须满足合法化原则及使用原则。 4、假设开发法所计算的各种必要及合理的费用(成本)与成本法一样，所有两者本质上没有不同( )。 5、如果房地产市场越稳定，假设开发法估价结果越可靠。 6、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。参考答案： 一、单项选择题 1、C 2、C 3、C 4、B 5、B 6、C 7、C 8、D 二、多项选择题 1、CE 2、ACD 三、判断题 1、错 2、对 3、对 4、错 5、对 6、错