珠江临街商铺营销推广执行专项方案.doc

珠江荣域临街商铺营销实施方案 第一部分 项目分析 1、 项目概况 2、 项目产品定位 第二部分 销售策略 1、销售总体策略 2、入市时机和销售前提 3、内部认筹及解筹 4、销售策略 第三部分 宣传推广策略 营销目标 推广时间表 阶段推广实施细节 媒体投放 前 言 本案作为郑州西南区一个经济适用房小区临街商铺项目，应有系统推广思绪。怎样在竞争猛烈、政策千变万化房地产市场，以最小资金投入，在最短时间内，博得最高投资回报，是本案推广出发点和最终目标。 所以，在本案推广中，一直坚持两点： 一、要重视关系营销和用户资源管理，重视进行用户口碑宣传。 二、本案经济适用房形象促进商铺销售，以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。 第一部分 项目分析 1、项目概况 1.1 项目位置 本项目在郑州西南郑密路和区域支线张魏寨北路交叉口西南段，区位属于经典城市发展改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还全部处于十分落后阶段，本案在郑密路西侧，长江路、嵩山路、航海路围绕。 1.2 整个小区建筑面积85000平方米 ，其中临街商铺近万平米，整个商业街呈“U”字型分布，只有一面临主干道 ；其它两面则面向内街，商业经营价值相对不高，这将直接影响这部分铺面销售价格。 地段整体属于经典城市中低级改善型居住区域，虽有一两个定位较高项目，但它们仍极难改变区域主体属性。这使得项目极难走区域集中零售经营型商业体模式；同时项目标商业面积又大大高于小区生活服务配套需求，这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化，即使能消化，因为小区服务型经营体低租金，也会便项目标价值大大降低。 为了避免项目纯服务型经营定位带来低售价，我们只有在不完全违反区域特征对商业经营限制前提下，采取有效区域经营性商业和合理小区服务型商业体结合运作模式，它不仅能够实现商铺有效消化，更关键是能够帮助项目取得更大经济效益，即把项目临郑密路铺位作为区域经营型商业体打造，即想措施前期引进租金承受力强业种进驻，如：中西大中型餐饮、大中型休闲娱乐商业等，这么不仅能带动整个项目商业价值含量提升，还利于以点带面加紧其它部分销售，而把两条内干道铺位完全作为小区服务型商业拆分出售即可。 1.3 项目基础经济技术指标 楼号 类别 面积 位置 1号楼 单层街铺 1180.32㎡ 留园北路 2号楼 单层街铺 1259.2㎡ 留园北路 单层内铺 143.2㎡ 小区道路 13号楼 单层街铺 990.28㎡ 张魏寨路 14号楼 单层街铺 598.52㎡ 张魏寨路 15号楼 双层街铺 2388.3㎡ 郑密路 双层内铺 141.62㎡ 小区道路 16号楼 双层街铺 2022.54㎡ 郑密路 双层内铺 108.68㎡ 小区道路 面积总计：8832.66㎡ 结合项目推广需要，结合项目情况，对外宣传为：一万平米建筑面积 1.4 项目SWOT分析： 优势： 正在不停加速发展和成型郑密路生活板块，带来了大量潜在商业服务需求，这为商铺消费提供了市场可能。 项目所在地段即郑密路项目段现实有效临街商铺供给严重不足，尤其是伴随郑密路整修工程完工。将使地段中高级商铺显得更为稀有。 计划发展方向将为项目地段带来无限商业价值升值空间 劣势： 地段商业价值不直接被潜在消费者认可，（由此造成低价认识，或消费不认可，是我们首先要面正确） 郑密路商铺竞争力显著低于同区位长江路、嵩山路及桐柏路，（由此可能形成区域对比消费，是我们接下来要处理） 地段商业消费绝对人流量不太，区域居民日常型消费偏重于超市、大卖场等集中商业体 项目周围市政配套仍不完善，（这将对本案周围商业气氛形成和认可，造成一定困难） 项目本身物业型态价值均好性较差，（这可能会影响项目整体消化速度） 机会： 区位整体商业认可度及商铺消化率较高，（所以客源不应是最大问题） 区位同类型商铺虽多，但真正含有竞争力较少，（这就是为何在区域存在，高价正被抢购，而大量低价铺位却无人问津原因之一） 区位商铺营销手法较落后，（大量潜在需求还远未挖掘出）。 威胁： 区域商业还不含有跨区域吸客能力，其商铺消化应还关键在本区域内，（所以本区域商业消化存量项 目释放能力，将是我们营销成败关键之一） 本区域内现实大量现铺供给，（将是我们项目期房销售另一大威胁点） 2、项目产品定位 2.1 项目定位 依据市场现实状况和项目标本身特点，提议项目定位为： 产品定位：珠江荣域 --- 西南郑密路高尚居住板块城市休闲生活商业街 消费定位：周围居民日常消费休闲娱乐街区 市场定位：郑州西南街铺投资源泉 3.2 用户分析 本项目面对投资用户关键为： 用户分析 关键特征 消费心理 信息渠道 原居民 多无固定工作，经济收入很大一部分依靠自有住房出租；大部分没有受过高等教育；有初步投资意识； 对