干部培训讲稿：用好物业服务合同 让生活更有品质.docVIP

用好物业服务合同 让生活更有品质 各位朋友大家好，我是北京市政协委员高警兵，让我们一起走进《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），用好物业服务合同，过高品质生活。 《民法典》被称为“社会生活的百科全书”。如果有一部法律能影响到社会生活的方方面面，那一定是《民法典》。 一、《民法典》中的物业服务合同 我国现行《合同法》规定了15种有名合同，其中没有物业服务合同，因此人们一直将物业服务合同称为无名合同。2020年5月28日，党的十三届全国人大三次会议表决通过的《民法典》中规定了19种有名合同，物业服务合同是其中之一。从此，物业服务合同从无名转为有名，物业管理行业也开启了《民法典》的新时代。 物业服务包括出行、停车、进电梯、倒垃圾等内容，与人们的日常生活密切相关，看起来普普通通，其实是一个很大的民生问题。随着社会转型和经济的深入发展，物业服务纠纷在实践中不断增多，认真学好《民法典》中关于物业服务合同的规定对过高品质生活很有帮助。作为北京市律师界的政协委员，今天我和大家一起讲一讲物业服务合同中遇到的一些普遍性问题。 什么是有名合同？《民法典》将物业服务合同纳入有名合同的意义是什么？ 《合同法》奉行合同自由的原则，即在不违反社会公德、社会公共利益及强制性规范的前提下，允许当事人自主订立任何内容的合同。但无名合同只适用于《合同法》的一般原则，以及参照适用与其最相类似合同的规定。由于参照适用的标准有一定模糊性，无名合同在履行过程中容易产生争议。而有名合同是立法者结合实际存在的、具有成熟性和典型性的交易形式，是斟酌当事人的利益状态和各种冲突的可能性之后所做的一种范本式的合同。 有名合同的优势及功能主要体现在以下两个方面：一是订立契约的当事人往往不是从事法律工作的专业人士，因此所拟合同不周全，权利义务出现失衡的情况经常发生，有名合同可以为契约双方提供参考。随着社会发展和经济进步，有事情找专业人士解决能够让大家的权益得到更好保障。二是有名合同的规范中设有强制性规范。在当事人的约定损害社会公共利益、国家利益，或当事人之间的利益状态严重失衡时，可以用强制性的规范予以校正，从而保护社会公共利益、国家利益，以及当事人的合法权益。 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供的建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。业主支付物业费的合同具有提供多种服务的典型合同的特征，有委托合同与承揽合同联立的特征。另外，物业合同还涉及到附属设施及资金等的保管与利用等，可能涉及到有关保管合同，租赁合同等的特征，因此，我们多认为物业服务合同是一种混合合同。由于物业服务合同具有高度复杂性，为避免当事人在合同中的权利义务失衡，有所遗漏，产生纠纷，当事人在订立物业服务合同时要有所参照。 《民法典》第二十四章的14个条文对物业服务合同的定义、合同的形式和内容、合同效力、合同续订、解除和终止以及合同主体的权利和义务等内容作出了详细规定；既满足了用物业服务合同调整生活关系的个性，又保证了在纠纷发生时法律适用的统一性，有助于更好地保证业主所享有的建筑物区分所有权。 二、案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题 我们通过问答的方式选取和老百姓日常生活息息相关的规定作一简单介绍，希望大家能有所收获。 Q1 业主未直接与物业公司签订物业服务合同，是否需交物业费？ 案例：2019年12月1日，A物业服务有限公司与B小区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定：物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元。 王某系B小区商业用房的业主，房屋面积288平方米，但王某一直以其未与A物业服务有限公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费，A物业服务有限公司遂向法院起诉，请求判令王某一次性给付拖欠的物业费9456元。 结果：法院支持了物业公司的诉讼请求，判决王某支付缴纳拖欠的物业费9456元。 为什么法院会作出这样的判决？ 依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”A物业服务有限公司与B小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同关系法院经审理认为是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、行政法规的有关规定，那么它就属于有效合同，对全体业主有效。 在此基础上，我们拓展一下思维。有的朋友可能会问，如果王某买的是新房，业主大会、业主委员会都没有成立，并且业主也没有跟物业公司签订物业服务合同，王某是不是就不用缴纳物业费？结果是仍然需要缴纳。 为什么这么讲？《民法典》延续了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷