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销售户型解说辞 住宅户型设计一般注意的几个问题 1、户型需求 2 、户型适用 3、平面形式 4 、内部间隔 5、户型大小和构成 6、功能分区 7、户型布局 附：案例分析 第二部分：把握新概念住宅户型设计的基本要点 、高科技和环保时尚住宅的新亮点 、国家相关政策和法规 3、气候 、地形地貌 、社会、经济、生活科技的发展 、政府相关职能部门对开发商的要求 、家庭规模和结构 、家庭行为模式 、生活习惯、风俗、社会以及文化背景 、生理、心理的需求 第三部分：住宅户型设计的新走势 、户型面积趋向使用化 、功能配置更趋完善 、功能分区更为明显 、户型设计更为贴近人性 、设计观念变革 、从人口构成确定居住空间 第一部分：住宅户型设计一般注意的几个问题 1、户型需求 户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。其中包括： ○目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。 ○户型的需求随时间、区域而变化。 ○户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化： 比如作为移民城市的深圳，人口来自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次，消费心理难以一一 把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石，购房群体只要是在本城区，文化层次较集中，消费习惯易于把握。 ○购买群年轻化，购房者年龄大都在 25—45 岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。○潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者，其置 业计划必然是远期的，并且购房很难把握，也许会选择过度性的小面积户型，也许会一步到位，选择较大面积的户型。还有一种就是有固定住房，追求自在新潮的生活，经济实力强的上班族，其购买心理也是不确定性，因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。 2、户型适用 适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面，舒适度较高，离开这点就谈不上户型设计的先进和前瞻性。 ○面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能。 ○厅内要有良好的光照、通风和视野。 ○厅内不要有太多的洞口和门，以方面家具的摆设和隐私的保护。 ○厨房最好靠近门口，以利购买菜蔬与处理垃圾，避免污染。 ○厨房和餐厅最好相邻，以便用餐和撤除餐具。 ○卫生间与卧室要相近，夜间使用时，不然老人儿童使用均不便。 集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区和私密区）分区应是使用功能合理的基 本原则。 3、平面形式 平面形式上的变化主要表现在两个方面： 一是每一层的户数在减少，尤其是小高层和高层住宅。以前多为平均一梯  8 户甚至  10 户，现 在减少平均一梯 4— 6 户，最少一梯 1— 2 户。密集的户型在后期将不收欢迎。 二是平面形式增多， 以前那种简单的十字形也在变化。 “井” 字、“米” 字已经很少使用， “蝶”形、“品”字型以及单排式、错层式涌现出来。现在较多采用的是“品”字型（或“工”字形）结构和 蝶式设计。这种形式的是最大优点在于采光通风良好，户与户之间无遮挡，住户观景效果良好。 4、内部间隔 以往户型间隔布局杂乱，功能分区不明。主要表现在：餐厅和客厅不分，开门即厅，厅当走道；卫生间对着房门，而且与卧室相邻，由于隔音效果不好，卫生间的水龙头一打开，相邻的房间深受噪音之苦等等。为此，户型间隔上应注意： ○开门是厅或玄关，饭厅与厨房相邻。 ○卧室置于一侧，卫生间、浴室等置于一侧，中间形成一道走廊。 ○走廊尽端是主卧室。 ○一般都是“工”字、 “T”字或者蝶式设计，景观互不遮挡。 5、户型大小和构成 户型大小到底多大才合适吗？ 户型大小与产品形态有着很大的关联。而住一般宅户型面积的分配如下： 厅（起居室）：20-45 ㎡ 主卧室： 15-25 ㎡ 次卧室： 15 ㎡ 次卧室： 8-12 ㎡ 保姆间： 4-6 ㎡ 卫生间： 4-10 ㎡ 厨房： 8-12 ㎡ 洗衣机间： 4 ㎡（附污水盆） 储藏室： 6 ㎡ 阳台： 4-12 ㎡ 生活阳台： 4-6 ㎡ 走入式储藏室： 6 ㎡ 上述面积中，保姆间、家庭团聚室、走入室储藏室根据商品房的目标客户而选择配置。 除此之外，常见户型设计的细部处理还需改进的地方： ○起居室窗户：目前窗台高 80-90 厘米，外有封闭式阳台，两层窗户遮光，阳台栏杆一般在 1.2 米，人们站在阳台上不舒服，现在改进为落地窗户加透空栏杆，阳台有阳光室的作用。建议阳台的实 栏板部分不要太高，影响使用效果。 ○窗台：现在已从 900、850 厘米的窗台变矮、变大，下面可以走暖气、视野好，但需要有铁栏杆 的保护。 ○楼梯： 2.7 米层高的楼盘，一般为 1 层 16 步，每步 17 厘米，现在改为 1 层 18 步， 15 厘米高。 这样增加了面积，但舒适度上升，特别是六层楼，会