物业管理物业管理知识点2承接查验方法.ppt

1.6 物业承接查验的依据、原则、要求 1、物业承接查验的依据 法律、法规依据： 《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等。 合同依据主要： 《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》和《物业服务合同》等。 2、物业承接查验的原则和要求 （1）物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 （2）建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 （3）建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 （4）规定建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交承接查验必需的资料。未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 （5）建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。 （6）对现场查验和交接工作，要求物业服务企业形成书面记录，并详细列明查验记录和交接记录应当包括的具体内容。 （7）对于现场查验发现的问题，物业服务企业将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和规定的情形，书面通知建设单位，以促使尽快解决完善。 1.7物业承接查验的范围 （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 2.1物业承接查验的程序 （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。 要按这个程序进行， 我们都要做哪些准备 工作 二、 物业承接查验与移交实务 如何做好接管验收的准备工作？ 1. 派出行政和专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好接管验收方案。 2. 定期对施工现场进行检查，认真填写《现场检查记录表》，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。 3. 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。 4.准备好接管验收记录表格及相关工具 5.事先协调开发商、总包，制定关于接管验收后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。 6.成立物业接管小组 7.前期资料的提供 8.正式接管 2.2物业承接查验的方法 第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 观感查验：对查验对象外观的检查，目视、触摸。 使用查验：通过启用设施或设备来直接检验安装质量和使用功能。 检测查验：运用仪器、仪表、工具检测是否符合质量要求。 试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。 2.3对发现问题的处理程序 1．收集整理存在问题 收集《物业查验记录表》，分类整理，将承接查验所发现问题登记造表，提交给建设单位确认 2．处理方法 由建设单位提出处理方法，物业管理企业可提出相应的整改意见。 3．跟踪验证 安排专业技术人员进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。