以后商业的发展历史.doc

2014年屮国商业地产发展大趋势 各位朋友，经过一段吋间的酝酿，木人近期通读了大量投行报告、行业专家访谈、 行业年会发言以及专业咨询公司的报告，结合敝人前期做的一系列专题文章以及 实际工作感悟，对2014年度全国商业地产趋势做了总体的分析和预测。 2013年，屮国整体零售商业消费疲软 2013年，屮国消费市场受经济增速放缓、需求疲软、控制三公消费等因素叠加 影响继续下行，相对而言，黄金珠宋、家电等消费品类表现较好，而服装、日用 品等欠佳；网购继续保持高速增长（2013年前3季度42%）,直接分流线下；同 时2013年也是传统零售商觉醒的一年，触网成为必然趋势。 2013年屮国的社会零售总额达到24万亿。H前来看，虽然电子商务所占的比例 不大，约8%,但按当前增长势头，预计到2020年，也就是7~8年之后，屮国 的零售总额即将达到50万亿，通过电子商务完成的可能大概能占到36%-40%, 也就是20万亿来自电子商务。线上电子商务市场的快速增长，将给国内商业地 产市场带来巨大冲击。 2013年是零售商转型探索元年 2013年是零售商转型探索年，众多零售业领头企业率先转型。苏宁率先提出线 上线下同价转型，银泰在电商方面推进最早同吋和天猫双十一合作020；其他 公司亦纷纷跟进触网。 在大零售领域，不同品类的电子商务渗透率也各不相同。其屮，服装品类里面己 有20%的电商渗透率，除却由电子商务触发的新的需求，服装市场正在直面电商 的替代竞争。除此之外，箱包、3C家电、图书、化妆品等零售品类为实体店竞 争高风险品类，最容易被替代。线上电子商务与线下商业地产的竞争正在这几个 细分站类里展开贴身肉搏。 2014年将零售商电商逐步落地的一年，真正打通渠道、提升效率者将迎来转 机2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如 王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信 合作等方式來应对电商冲击，探索新型零售模式；家电零售企业受电商冲击最人, 但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索 将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。 互联网时代，改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响 互联网时代，消费者购物行为随Z发牛了4个方而的显著变化：购物空间立体化 （全渠道购物）、吋间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。 这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定吋间、固定场所进行 商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。购物以王健林最 近表态与马云合作的信息来看，大企业间的线上线下互联，将有助于打通线上线 下的壁垒。 商业地产供应洪峰已至，呈“阶段性相对过剩”局面，但高水平商业地产发展商 寥寥可数 H前，小国市场上，有三大力量在騎动着商业地产的开发热。 一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其屮 包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为H前开发 企业取地的竞争力。 二是市场榜样的力量。一?些优质商业项特别是购物屮心的兴起，高额的销售 带来的收益回报，以及在消费者心H小树立良好的品牌效应，都騎使着大量开发 企业继而模仿、打造商业产殆。 三是商业地产开发主体的扩容。其屮零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售 扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地 产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验口渐成熟，进而加人 了对商业品牌的复制和扩张。 截至2012年底全国约有3100多家购物屮心，累计商业建筑面积己经达到2亿平 方米。自2011年开始屮国的购物屮心增长每年进入300家，以前每年增长都在 300家以上。 预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025 年，还会有7000家建成开业，届时购物小心将超10000家。因此在当前商业地 产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。 不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前 有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正 懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商 业地产做好。这点正如商业地产行业教父陈启宗所言：“至於内地商业房地产市 场，机会众多，不见得竞争激烈，因为内地有水平的发展商不多，具潜力的开发 商寥寥可数。” 但石此同吋，国内同样有一批商业地产开发企业品牌值得我们学习。除却外资的 凯德、恒隆、新鸿基等商业地产品牌外，中国内地的万达、华润、中粮,这批品 牌基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。同时龙湖、万科等—?批老 牌住宅地产企业也在陆续研发了成熟的商业地产产品