2021星宸国际整合推广导向型策略初探95P.ppt

BY HT’B;因接触星宸5天时间，也未机会深入交流。此次初步沟通，有不尽翔实之处，还望海涵。;Star tower;关于竞争;成都今年有84个综合体、伪综合体项目面市。;什么是冷兵器时代?;THE FIRST VOICE 调控、加息、限购、上调准备金率、一房一价、物业税、空置税……;THE FIRST VOICE 观望、解套、无购房资格、热钱寻找出口……;THE FIRST VOICE 成交放缓，房价涨幅趋缓、个别降价…… 融资成本大幅提高、资金链备受压力……;THE FIRST VOICE 就商业地产市场来看，国外热钱蜂拥而入、本土地产商阵地转移，民间游资的进场，商业地产包括写字楼，趁住宅地产调控东风持续高温发展，一支独秀。;THE FIRST VOICE 商业地产市场迎来了较好的发展前景。并不是只有我们看到了。随着市场供应量不断加大，项目间竞争将日趋白热化。整体行业市场在调控的作用下走势并不明朗。机会转瞬即逝。建议加快节奏，规避不可预计风险。;需求量递增;成都写字楼市场火爆 09年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2019年相比，增长超过30%。成交量的增幅同样明显，其中1—10月，五城区办公物业成交量达到了48.04万平方米，同比增长 111.1%。在供应量的具体构成上，优质甲级写字楼占到了近60%。值得一提的是，目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。;成都写字楼竞争将进一步激烈;;;;关于客群;成都特区以后，每年全世界外来企业的增长将达到20% 近几年平均每年有300个左右的外资公司进入成都寻求发展。;点上的客群：量少但极具号召力 行业旗舰级国际企业 中国西南市场的世界500强企业及长驻成都的外事机构。 中国500强企业在西南市场的总部······ 西南大中型企业及创投型企业····;三个重要特征 1.其体制属性与社会属性决定了，与政府的关联性紧密， 强于别类企业。 2.其整合资源的能力远远大于别类企业。 3.其固定资产的管理与运作能力远远强于别类企业。;面上的客群： 投资客：当下阶段主力购买群体;不限购不限贷 由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期一些敏锐的投资客已经开始把投资战场转向商业地产，沪写字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。 ;热钱寻找出口 境外热钱、社会资金，由于通胀预期的强化，呆在银行体系的高储蓄(不仅是个人储蓄，而且很多企业储蓄)都开始变得不安起来，纷纷寻找收益来的快、来得大的投资途径。;中小企业：当下阶段次主力购买群体 未来阶段主力购买群体 1.按国际惯例，与我们传统认识中的中小企业不同，一千人以下的企业都通称为中小企业 2.中国700万工商注册企业中，98%是中小企业 3.不断创新，主动应对变化的企业 他们是不断创新，主动应对变化的企业 他们才是中国企业“金字塔”塔底的基石，他们在就业、税收等方面，起着不可替 代的巨大作用。;关于手法;成都不缺甲级写字楼,而且后续很多 成都到处都是综合体,而且形态极其一致 如果没有独特的标榜. 价值定律都一样。;;推广写字楼还是推广住宅？;客户类型不同导致的资金回笼问题;写字楼的购买发生， 是一个团队决策过程。;;从深圳中心区甲级写字楼推广，到成都城市综合体运作;外围资源至关重要;天府大道;曾经他的名字是世界的骄傲 今天他的名字是你的骄傲。;购买办公用房凡以购买形式入驻金融总部商务区的企业，给予一次性购房补贴，补贴标准为1000元/平方米，每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。 租用办公用房凡以租赁方式入驻金融总部商务区的企业，实行三年的房租补贴，补贴标准为每月20元/平方米，每家金融机构享受补贴总额最高可达500万元。 人才服务 入驻金融总部商务区的企业从成都市行政区域外引进到公司工作并签订3年以上劳动合同、具有正高级职称或博士学位的人才，每人每月给予1000元人民币的安家补贴，最长3年。 金融总部商务区具有大专以上学历的人员可落户成都高新区。 对入驻金融总部商务区的企业招用高新区持《失地无业农民再就业证》和《下岗失业人员再就业优惠证》的人员并签订一年以上劳动合同、办理社会保险的，每招用1名人员给予用人单位500元人民币的就业奖励。 财税扶持政策 对入驻金融总部商务区独立核算的法人制企业，最高按其“三税”之和对高新区实际贡献的50%给予项目资金支持。 个人所得税：对金融总部商务区的管理人员给予个人所得税优惠，最长5年。连续工作期满一年，最高按其缴纳个人所得税对成都市实际贡献全额予以奖励。 有限合伙企业中的自然人有限合伙人从合伙企业中取得的投资收益，按照“利息、股息、红利”或者“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。 配套服务 入驻金融总部商务区符合条件的企业可租用高新区公共员工住房，租金标准原则上不