2021朗诗虹桥绿郡营销策划报告121p.ppt

;;*;项目属性;项目现状;产品升级;品牌价值;*;;*;策源对于项目目标的理解：;朗诗虹桥绿郡的价格实现问题本质就是如何 突破市场限制 引领细分客户 实现绿色豪宅营销;市场坐标突破Q1：项目处于怎样的市场箱体内？各物业类型面临哪些竞争层次？市场评估的静态价格为多少？;全市内环内地块供应量维持低位，市区土地面临开发一块，少一块的处境;公寓市场;白金湾府邸 新华路1号 嘉里华庭;长宁区住宅土地供应长期处于低位，地块稀缺凸显;区域市场;公寓市场;公寓市场;公寓市场;公寓市场;　;公寓市场;结论：同区域内，产品力的优势比较突出，但也有硬伤；地段及地段带来的负面影响较为严重，会给项目的去化带来一定的阻碍;目前，外环以内区域的别墅项目很少，绝大部分集中在中外环区域，并以浦东居多;项目名称;竞争市场;;联排别墅： ;客户价值取向Q2：豪宅客户的价值主张和细分是什么？存在哪些机会点？本项目承载的溢价价值空间在哪里？;以星河湾为例，客户完全突破区域限制，全国各地客户均有，客户的驱动力主要来源于对星河湾品牌的强烈认可。 但细分上海客户，发现49%的客户来源于杨浦、虹口和浦东，即地源性。;年龄;中年人群是成交主力;翠湖天地御苑的主要卖点是地段、交通、周边配套和开发商的品牌，与购买翠湖天地业主对该楼盘的关注因素正好吻合。;;*;*;*;*;;项目形象价值塑造Q3：绿色科技豪宅是否具备成功的范例？本项目如何发力？项目核心形象价值是什么？;*;*;*;*;*;*;*;*;上海滩西内环印象2 ;朗诗创新居住印象3 ;*;;项目体验营销策略Q4：如何传递项目核心价值体系？;通过体系化的推广策略释放市场声音：线上渠道——户外高炮，绑定区域内竞争楼盘广告渠道，作项目宣传平台;合理利用媒体资源 分阶段调整媒体策略;通过体系化的推广策略释放市场声音：线下渠道——选择上海西部传统高端区域古北设置分展场；在最能代表上海城市精神的地方和佘山高消费场所进行巡展;通过体系化的推广策略释放市场声音：线下渠道——策源代理高端项目联动；复星资源、商会组织、异地展会及巡展;通过体系化的推广策略释放市场声音：活动策略——全城起势，名人绿色环保秀，线上影响力释放;资源营销：打造奢侈圈层平台的航空母舰;商帮圈层;多元整合：进一步强化本项目稀缺资源占有与创新居住理念：;“绿色奢侈” ——价值体系1：健康/舒适/人性化/可持续;“绿色奢侈” ——价值体系2：俱乐部;“绿色奢侈” ——价值体系3：绿色健康服务;“绿色奢侈”——价值体系4：生态环保形象;通过系统的展示策略造场：销售道具借助第三方诉说卖点;通过系统的展示策略造场：销售道具——完全环保材质的销售工具;通过系统的展示策略造场：销售道具——可以时常回味的声光体验;通过系统的展示策略造场：售楼处——移植绿色人居展示中心;;;2019.11;;时间节点： 8月上-9月上 阶段特征： 项目认知阶段。提高项目知名度，明确项目的整体形象，并对项目的价值进行阐述和挖掘，引发受众的关注和认同。 形象推广，市场占位，客户积累，外展场开放筹备。;CHAPTER2: 渠道蓄客期;小众渗透◎复星集团资源;;;小众渗透◎银行推介;小众渗透◎DM直邮;小众渗透◎楼宇分众;小众渗透◎短信覆盖;借鉴星河湾，嫁接策源品牌，系列SP暖场活动，持续现场销售热度 配合不同阶段销售动作，以系列SP暖场活动渲染现场气氛，进行圈层营销和客户维系，塑造项目美誉度，也将项目所提倡的城市中心，健康活力的生活方式价值落地。 ;CHAPTER3: 开盘强销期;营销总控图;费用预算;;;;;;;;其实我们不想搞分床 恒湿恒温恒氧 很和谐 朗诗绿色人居新版图，领跑中国科技住宅20年 ;开窗;我怕冷;