2021惠州宏益公馆产品定位报告.ppt

11/2011;;核心思考点;首先，从一杯咖啡开始;星巴克，一杯咖啡带来的全新思考;咖啡——氛围决胜口味;不是咖啡——向生活方式的突破;星巴克—— 一杯咖啡带来的全新思考;不止是咖啡——星巴克的跨界：第三生活空间;星巴克给本项目的启示：;第三生活空间营造导图;资源环 境认知;;资源环 境认知;可掌控的内部资源;项目内部地块情况——Q1：经济技术指标及容积率是否有优势;项目内部地块情况——Q1：经济技术指标及容积率是否有优势;项目内部地块情况——Q2：土地形状是否利于规划及设计;开发能力及营销能力;Q1：开发项目是否形成一定口碑和市场号召力？;Q2：开发项目营销情况是否良好？;可影响的外部资源;Q1：区域规划及发展是否利好？;Q2：项目竞争环境是否严峻？;较难改变的内外部资源;Q1：经济政策环境是否利好;Q2：项目周边景观是否稀缺;Q3：区域是否有强势配套入驻;优势S 1、可掌控的内部资源： 容积率较低，项目整体舒适度较低 土地平整，易于规划设计 2、可影响的内外资源： 项目区域利用因素多 3、较难改变的内外资源： 银行首套利率松动，首次置业需求将逐步释放 周边有较为强势的配套支撑 ;开发商认知;Q1：开发商成熟度如何分类？;资源好，已有优势和可挖掘优势多;不同类型发展商定位常规思路;1;第三生活空间元素认知小结;;框架目录;开发商目标认知;开发商目标认知;项目地块认知——自身价值认知;项目地块认知——地段价值认知;客户认知;;市场表现及区域认知;根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式;在对项目进行物业组合类型思考之前，先看三个市场表现和三个趋势发展;住宅市场—公寓;区域市场上酒店式公寓产品性价比不高，未来高档次、周边配套完善的产品有更好的发展空间;区域别墅多以生态景观资源及内部环境打造作为卖点，惠博沿江路上别墅以性价比吸引客户置业，城市别墅项目稀缺。;从商业发展规律来看，江北已经进入了都市Mall的发展期；百货类业态和大型卖场正在被逐步替换;办公物业处于启动阶段，随着产业结构优化的深入，中高档办公物业将受到成长、发展型企业的欢迎;市府核心市场起步，物业价??上涨，改善物业成本上涨，中产阶层看到产品素质和资源环境改善，开始进驻，购买中大户型产品。;区域供需趋势;区域竞争趋势;对于本项目区域住宅市场竞争异常激烈，需要重新需找市场的需求空白点。住宅市场需要增加项目的商业比例分摊住宅的销售风险，商务型的产品在未来有较大的需求;;通过创新型的产品类别，区隔周边常规的住宅市场 同时又通过内部环境的营造及产品面积段的合理把控打造出适合居家选择的物业形态;从市场角度，根据人均辐射面积、消费支出测算本项目商业规模为9000-15000㎡;;各产品类型明确分工，明星产品树标杆，现金牛产品为回现主力， 婴儿产品平衡开发强度，同时作为后期的回现主力;项目面积段对位;思维导图; 时间 户型 ; 时间 户型 ;从历年户型供应及成交情况来看;面积区间;本项目面积段对位;重点项目各户型销售研究;类别;选取江北市场具有可比性的项目发现： 80平米左右的两房房产品销售率最优，所以需要调高此部分两房的比例 100平米左右的三房销售良好，所以将三房控制在100㎡左右 ;类别;项目名称;本项户型配比最终确定;项目名称;基于目标客户需求下的项目产品对位;第三生活空间框架搭建小结;;城市文化的再生 ——第三空间生活空间布局;商业规划设计; BLOCK街区理念是目前国际上较先进的一种社区商业开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区与商业结合的规划理论。 Block街区的概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写:B－Business(商业)、L－Liefallow(休闲)、0－0pen(开放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。街区，与其说是具备商业特征的商业街，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的生活行为中。;;;;;;;住宅规划设计;;规划示意：;;品字形住宅排布，每个楼宇基地可做商业，同时有更多的集中的空间，打造集中式的园林和活动场所，如商业商业裙楼顶层平台和住宅平台，提升居住舒适度。 ;soho类产品的设计导向;互扣式LOFT公摊率极低，得房率超高 总户数降低，居住舒适度高;户型创新型：创意LOFT（55-65㎡）;户型创新型：空间混搭soho;百变空间组合，将二楼不做任何隔断，由业主自己根据需要、喜好自由组合自己的居住和工作空间， 使住宅不仅仅是居住的功能，而是赋予了更新的生活概念; 生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多客户希望与父