2021武汉金澜湾产品建议及项目定位报告61P.ppt

2019年 12月;第一部分;PART 1 问题：项目本体认知;项目位于建设路东段青铜街与女贞街交汇处向西200米，距离公交车站和城市主干道较远;项目地块：周边路网多为小路，交通工具少，出行欠便捷;本案所处位置不是城市核心区及城市发展主流区，对市区客户吸引力不大，30路公交车通往市区，但本案离城市主干道建设路较远，项目周边多为街区性小路，给业主出行带来不便，项目自身条件决了本案主力客户群为项目2公里范围内的企业员工，另外，可挖掘部分市区低首付的刚性需求客户。;针对目前3.88的容积率，为了获得高收益，建议去掉小高层的产品形态，全部开发高层，增加容积率，获取高收益，在产品设计上出亮点。;PART 2 问题：市场认知;目前项目所在区域高端楼盘缺失，现有楼盘性价比普遍较低。; ;PART 3 问题：产品建议及定位;项目开发条件：高密度中低规模项目，以高密度取得利润最大化，以高产品质量抬升项目性价比;3.1.1 高层产品建议;3.1.2 高层产品建议;郑州部分项目立面选材分析小结;本案材质建议： 砂岩：建议采用澳洲淡水砂岩，其组成沙粒比咸水石细致、坚密，不会因雨水浸蚀而反碱泛白，同时拥有漂亮的纹理变化。 墙体：建议采用加拿大佛漆，色彩明快，耐腐蚀，部分墙体建议采用大理石立面。 西瓦：屋顶采用西班牙彩釉艺术瓦面。 窗型材：品牌铝镁合金材质的双层中空玻璃。 ;3.1.3 高层产品建议;建面：117 ㎡;建面：105 ㎡;此户型带转角窗，本案 可借鉴。;经典小复式;经典小复式;户型结构;3.1.4 高层产品建议;3.1.5 高层产品建议;一级景观体系：打造中心园林水景，并将水系渗透至各个分区内部;二级景观体系：各组团节点绿化及景观小品，结合建筑架空层，打造100%绿化社区;三级景观体系：在步行道路两旁种植景观植被，形成绿色风景线及生态步行走廊; 3.16 高层产品建议 项目规划亮点一：架空层的应用;项目规划亮点二：风情商业街;项目规划亮点三：打造下沉式商业广场，实现多首层效果;项目规划亮点四：打造下沉式庭院，实现多维度，立体效果;3.1.5 高层产品建议;武汉东湖高新典型项目——光谷世界城（2019年起）：项目居光谷最核心，投资???和改善型客户是主力;东湖高新典型项目——当代国际花园（2019起）：客户存在明显的从改善到首置的变化趋势;经验总结;3.2.1 普通公寓产品定位;既有居家的温馨，又有星级酒店享受的尊宠精装大堂，方便城市白领精英和婚嫁男女，是家，也是享受的地方，因此是“享受家”。也可出租，获取可观的利润回报，建议精装修，提升产品性价比。;核心客户: 城市白领精英，通过个人奋斗，获得理想居所（50%以上）;; 3.2.5 公寓定位; 3.2.6 公寓定位; 郑州公寓市场走向成熟，品质较高的项目成交状况都比较好;公寓机会：精装小公寓（40-70㎡）是项目的明显机会;PART 4 问题：项目定位;4.1.1 项目定位;;4.1.2 项目定位;4.1.3 项目定位;4.1.4 项目定位;低密度;面对眼花缭乱的价值汇总，项目所展示出的是一种高舒适度生活、高品质产品和高素质人群组合的高端生活区。 通过减法推导和广告语言的加工，提炼最能吸引客户的硬性卖点，即：;定位寻找;河湾地产生活的灵魂 享受快乐生活;这样的生活精神，正与一种风靡全球的生活方式相吻合，即： “乐活（LOHAS）;上帝欠你的 十月一日 都将还给你;乐活概念的核心;乐活与本案的对接;产品属性定位导出;乐隐于城 乐活于心;THE END THANKS!