第六章--贷款担保分.ppt

2021/3/26 * 二、抵押贷款风险分析 抵押贷款风险 抵押贷款风险防范 1.抵押物虚假或严重不实 2.未办理有关登记手续 3.将共有财产抵押而未经共有人同意 4.以第三方的财产作抵押 而未经财产所有人同意 5.资产评估不真实,导致抵押物不足值 6.未抵押有效证件或抵押的证件不齐 7.因主合同无效,导致抵押关系无效 8.抵押物价值贬损或难以变现 1.对抵押物严格审查 2.对抵押物的价值进行准 确评估 3.做好抵押物登记 4.抵押合同期限应覆盖贷款合同期限 2021/3/26 * (1)抵押物是否属于法律、法规允许抵押的财产; (2)抵押物的权属: (3)抵押物的价值及其变现的可行性: (4)抵押物是否有其他抵押权设立在先; (5)以国有企业关键设备、成套设备或重要建筑物抵押的,应当要求抵押人出具其主管部门同意抵押的批准文件,但法律、法规或国家有关主管机关另有规定的,按有关规定执行； (6)以集体企业财产抵押的，应当要求抵押人出具该企业职工代表大会同意抵押的书面证明； (7)以外商投资企业、有限责任公司或股份有限公司财产抵押的，应当要求抵押人出具该企业董事会同意抵押的书面证明； (8)以在建工程财产抵押的，应当要求抵押人出具建设工程规划许可证、建设用地规划证、建设许可证、开工证明、土地使用证明等有关文件； (9)以共同共有财产抵押的，应当要求抵押人出具该财产其他共有人同意抵押的书面证明。 （10）以划拔方式取得的国有土地使用权不得单独抵押。以划拔土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应将其占用范围内的土地使用权同时抵押，但须事前获得具有审批权的人民政府或土地行政管理部门同意抵押的批文，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。 （11）乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。 （12）以海关监管进口货物抵押的，应当要求抵押人出具货物原始产地证、货物买卖合同、付款凭证、货物运输单据、商品检验证明和海关审批单据； 把好抵押物关 2021/3/26 * 1．以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效; 2．以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效;以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论结束前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效； 3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定的，人民法院可以认定抵押有效； 4．共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效； 抵押的其他规定 2021/3/26 * 5．当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效; 6．城市房地产合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物，在实现抵押时，可以随同土地一同拍卖，但抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿; 7．拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应依法缴纳规定的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受让权； 抵押的其他规定 2021/3/26 * 8．同一财产向两个以上债权人抵押的,抵押合同以登记生效的,按照登记的先后顺序清偿,顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按登记的顺序清偿，未登记的，按合同生效时间的先后清偿，顺序先同的，按债权比例清偿;抵押物已登记的优先于未登记受偿； 9．同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿； 10．抵押权实现的途径。抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，可以向人民法院提起诉讼； 11．最高额抵押的主合同债权不得转让。 抵押的其他规定 2021/3/26 * 质押是债权人所享有的通过占有由债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 以质物作为担保所发放的贷款为质押贷款。 第三节 贷款质押分析 2021/3/26 * 质押担保范围 质权的特征 主债权及利息 违约金 损害赔偿金 质物保管费用 实现债权的费用 （一）是一种担保物权 （二）转移物的占有 （三）质物必须为特定的、可处分的动产 （四）质权有不可分性和物上代位性 （五）质权人对质物卖得款有优先受偿权 2021/3/26 * 一.质押与抵押的区别 2021/3/26 * 一.质押与抵押的区别 2021/3/26 * 一.质押与抵押的区别 2021/3