房地产估价师模拟试题《理论与方法》.doc

房地产估价师模拟试题《理论与方法》（8） 1．与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）。　　A．具有公信力　　B．估计价格或价值　　C．实行有偿服务　　D．承担法律责任　　E．估价作业日期长　　答案：ACD　　解析：专业估价与非专业估价主要有5点不同：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任　　2．房地产估价师和房地产估价机构可以从事（　）。　　A．房地产项目调查评价　　B．房地产价值分配业务　　C．房地产价值减损评估　　D．房地产资产管理　　E．机器设备评估　　答案：ABCD　　解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。　　3．对房地产估价本质的认识包括以下（　）等方面。　　A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值　　B．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价　　C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证　　D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内　　E．房地产估价既是一门学科又是一门技艺　　答案：BCD　　解析：房地产估价的本质有5点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。　　4．下列（　）是对于房地产估价准确性的正确认识。　　A．即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值　　B．所有的评估价值都会有误差　　C．能用物理量测量的误差来要求估价的误差　　D．判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较　　E．由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小　　答案：ABD　　解析：对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差；③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差；④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。　　5．房地产需要专业估价的理由（　）。　　A．房地产具有独一无二性　　B．政府部门要求估价　　C．房地产价值量大　　D．委托人要求估价　　E．房地产市场是地区性完全市场　　答案：AC　　解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。（这是历年必考的内容）　　6．房地产估价机构应当由自然人出资，以（　）形式设立。　　A．集体企业　　B．国有企业　　C．有限责任公司　　D．合伙企业　　E．股份有限公司　　答案：CD　　解析：房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。　　7．考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（　 ）　　A．价格和需求量同步增长　　B．价格减少和需求量增长　　C．价格增长和需求量减少　　D．价格和需求量同步减少　　答案：A　　解析：参照需求曲线图示，消费者收入水平提高时，需求曲线向右位移，在原需求曲线上任选一个参考点，与位移后的需求曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格和需求量同步增长。　　8．考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（　 ）　　A．价格和供给量同步增长　　B．价格和供给量同步减少　　C．价格增加和供给量减少　　D．价格减少和供给量增长　　答案：D　　解析：参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。　　9．某种房地产在未来某一时间的供给量为：　　A．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量　　B．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量　　C．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量　　D．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该