房地产估价师《案例与分析》备考资料.doc

房地产估价师《案例与分析》备考资料（1） 1.房地产估价技术路线的概念　　房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。　　确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。　　2.房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程　　房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。　　3.房地产估价技术路线与房地产估价方法　　（1）房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系　　房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。　　同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。　　（2）把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法　　由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。　　4.确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准　　（1）房地产估价的公开市场价值标准　　房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。　　（2）公开市场价值标准决定估价方法的实质　　在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。 房地产估价师《案例与分析》备考资料（2） 1.2.3 对房地产估价基本事项的认识　　确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识，即要充分了解估价对象、估价目的、估价时点。　　1.2.3.1 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象　　估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程，如果不了解估价对象本身的情况，确定估价技术路线就无从谈起。　　例如，某估价对象原为在农村宅基地上建设的“集资房”，在不影响城市总体规划、能够形成基础设施配套等前提下，经市政府批准，补交土地使用权出让金后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。现由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估算其价值。估价时点距离可以上市之日还有6个月时间，此时的估价技术路线应该是：先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。　　这里对估价对象情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特殊的估价对象，就无法提出“先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点”这样的技术路线。　　1.2.3.2 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的　　估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。　　例如，银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过拍卖、变卖抵押房地产获得的价值是多少，因此在“抵押价值评估”目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明：在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押价值评估”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交付的土地使用权出让金。　　又如，为了保险目的进行的房地产估价，其价格内涵将不包括土地的价值，因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。 房地产估价师《案例与分析》备考资料（3） 1.2.3.3 确定房地产估价技术路线时要充分了解估价时点　　确定房地产估价技术路线就是要确定房地产价格的内涵和价格形成过程，而房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。　　关于估价技术路线与估价时点的关系，详见本节“1.2.4.4房地产估价技术路线与估价时点原则”。　　下面我们再从一个考试题来看房地产估价基本事项与房地产价格内涵和价格形成过程以及与房地产估价技术路线之间