商品房买卖合同介绍-销售员.ppt

2021/3/27 * (3)仲裁:是指当事人双方在争议发生前或争议发生后达成协议,自愿将争议交给仲裁机构作出裁决,并负有自动履行义务的一种解决争议的方式。裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院不予受理。 2021/3/27 * (4)诉讼:是指当事人依法请请求人民法院行使审判权,审理双方之间发生的合同争议,作出有国家强制保证实现其合法权益,从而解决纠纷的审判活动。当事人如果未约定仲裁协议,只能以诉讼作为解决争议的最终方式。 2021/3/27 * 二、商品房买卖的特点:起草本合同必须研究的问题 1、只发生权属的转移,不发生标的物位置上的变动:不可移动性、不动产,权属转移标志占有、收益、处分的权利转移 2、标的物是特定物品:唯一性和不可替代性,其他房屋和现金、财产都不能替代 2021/3/27 * 3、卖方必须是具有资质的房地产开发企业:特定企业、特定商品 4、标的物往往表现为期货 预售占大多数 5、房价款支付方式多分期付款与抵押贷款 6、商品房买卖合同与前期物业管理紧密相联,前后呼应。 2021/3/27 * 三、商品房买卖合同的条款介绍 1、说明:该部分是对文本的简要介绍,包括文本的性质、商品房的定义、备案要求、相关信息公示、填写说明、重点提示等。 问题:未认真填写、划勾或划叉,不规范、不严肃。 2021/3/27 * 2、基本术语:便于当事人更好的理解和签订合同。 3、合同当事人:充分考虑到各种情形:法人、自然人、代理、代理权限、共同购买等。(国籍要求) 问题:买受人地址不详,确定能收到信件。 2021/3/27 * 4、项目基本状况 土地取得方式、基本状况、编号、出让合同编号、土地价款支付情况、名称（项目名称、现定名 、暂定名）、设计和施工许可证号、开竣工时期。 房屋合法性的内容 2021/3/27 * 5、销售依据和合同格式条款备案机关 严格按照销售条件预售,避免损失 商品房销售备案和合同格式条款备案的区别 （备案标志和备案号需各地工商部门商房地产管理部门确定） 2021/3/27 * 6、基本情况:位置确定、唯一 平面图,地上、地下层,名义楼层 规划用途 高度:层高、净高、坡屋顶结构标高 阳台:数量、封闭与否 土地使用权年限清楚:起止日期 2021/3/27 * 要求说明共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成（附件二 ） 住宅共用部位:是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 2021/3/27 * 7、抵押情况、出卖人的承诺、租赁情况 诚实信用原则的体现,据实告知。 目的:清楚、明白购房,减少纠纷 2021/3/27 * 8、计价方式与价款 按套内建筑面积计价, 按套计价 房价款已包括水、电建设安装费用 问题:习惯需改 2021/3/27 * 9、付款方式和期限 考虑各种情况:一次性、分期和贷款（分银行按揭和公积金）、其他 问题:贷款需要的条件和责任分清 2021/3/27 * 10、预售款监管 切实承担起责任,加强监管 确保购房人权益的重中之重 11、逾期付款责任:买受人的原因 问题:注意?%与万分之?的区别,小心填写,同时与逾期交付的责任对等。 2021/3/27 * 12、交付时间和条件:明确、具体 (1)已取得建筑工程竣工合格证明文件; (2) 商品房面积实测技术报告书; (3)相关设施、设备达到的条件: 城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施、其他相关设施 2021/3/27 * (4)两书及住宅工程分户验收表; (5)其他。 问题:条件提高,约定时间计算清楚;两书填写需认真、规范; 城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施、其他相关设施中不能完成的选填项要划叉。 2021/3/27 * 13、逾期交房责任:出卖人的原因 问题:注意?%与万分之?的区别,小心填写,同时与逾期付款的责任对等。 14、交接手续:查验房屋规定明确,交接清楚 (1)内容明确具体 2021/3/27 * (2)质量通病提示清楚: 天面渗水、滴漏; 墙面、厨房、卫生间地面渗漏; 墙面、顶棚抹灰层脱落; 地面空鼓开裂、大面积起砂; 门窗翘裂、五金件损坏; 管道堵塞; 卫生洁具开裂、漏水; 灯具、电器开关失灵; 防盗及对讲系统失灵; 2021/3/27 * (3)相关费用的缴纳或代收明确 特别是维修资金 契税是指现房销售的情形 问题:交接时需认真对待,让买受人签字认可,避免引起纠纷 由于买受人原因,未能按期交付的,视为交付。 2021/3/27 * 15、面积差异处理方式 按套内面积或按套销售将大大减少面积的纠纷。 16、规划、设计的