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商业地产行业信用分析 报告 2021 年 3 月 3 商业地产进入个券时代 行业进入低速发展时期 我国商业地产从上世纪 90 年代至今经历了兴起探索、爆发增长、低速发展三个阶段。经过 二十余年的发展，商业地产从兴起到粗放式扩张，再到逐步回归理性，已经成为我国房地 产行业的重要组成部分。 图表1： 我国商业地产开发投资经历三个阶段 图表2 ： 2013 年来商业地产销售均价涨幅远低于住宅地产 (亿元) 开发投资完成额:商业营业用房+办公楼 (%) （元/平方米） 房屋平均销售价格:商业营业用房 25,000 开发投资完成额:商业营业用房+办公楼:同比 40 房屋平均销售价格:办公楼 16,000 30 房屋平均销售价格:住宅 20,000 14,000 20 15,000 12,000 10 10,000 10,000 0 8,000 5,000 (10) 6,000 0 (20) 4,000 2013 2014 2015 2016 2017 2018 资料来源：Wind ，市场研究部 资料来源：Wind ，市场研究部 上世纪 90 年代至 2008 ：兴起探索阶段。始于 20 世纪 90 年代的百货店是商业地产的早期 形态，90 年代中期，随着娱乐、餐饮等业态逐步引入，百货店开始向零售物业转化。这一 时期商业地产整体规模较小，项目以标准化产品的简单复制为主，企业的核心竞争力在于 土地获取能力和建设速度。这一时期的代表企业万达商业探索开发了由单体店到组合店， 再到超市综合体的三代购物中心产品，并凭借与地方政府的良好关系和与沃尔玛等公司的 合作，在全国快速扩张。 2009 年至 2014 ：爆发增长阶段。金融危机后政府四万亿的投资刺激和万达成功经验促进 了商业地产的发展。这一阶段商业地产繁荣发展，6 年间房地产商业营业用房和写字楼合计