XX滨海产业服务中心规划.ppt

土地使用 LAND USE 1、简介 为达到建立高品质、国际化、集约利用、交通便利、低碳生态并可持续发展的总体愿景，前海合作区的土地使用功能布局以以下几个方面为原则： 原则1：为产业发展提供更为弹性的空间 延续《前海深港先点服务业合作区总体发展规划》所界定的三大产业分区结构，在此基础上，结合产业研究结论及业态功能需求关系，通过兼容性控制，形成主导产业功能鲜明、适宜弹性开发的产业功能分区，并通过制定一定尺度的街坊使用导则来允许开发单元或者产业单元灵活组合，以适应未来产业发展的弹性所需要的用地空间。 原则2：积极利用公交节点进行综合功能的集约开发 围绕地铁站建立紧凑的综合功能节点，这些节点将容纳多元化的服务功能，采用不同密度的多功能混合模式，将林立的高楼与水岸、绿地、文化设施、商业街等不同元素混合，形成多元发展片区。这种布置方式将于步行可达范围内安排都市生活所需服务设施，最大限度的促进使用公共交通、步行和自行车交通，同时减少碳排放，促进健康城市的建设。 原则3：通过界定等级清晰的产业功能综合服务中心以提升现代服务业的服务效力 清晰的界定各节点的层次和定位，有效的集中公共服务资源，最大限度的发挥节点的服务效力。等级的建立将使这些节点的服务范围更加清晰、全面，有层次的引导公共活动集散。 原则4：善用高品质的公共开放空间确保现代服务业集聚区的国际化品质 将公共开放空间与用地功能布局相结合，通过高品质的公共开放空间提升地块价值，同时更好的展示前海鲜明的滨水性格，激发公共开放空间的活力。 原则5：通过职居平衡设定保证前海中心24小时活力 为保证前海合作区的全天候活力，并坚持低碳出行的理念，本规划提供一定比例的居住或商住混合功能用地。这些居住功能将包括多种类型，如公寓、国际化社区住宅、廉租房等等，面向在此工作不同层次的人才和服务人员。 原则6：在滨水区设置具有吸引力的城市功能凸显滨海特征及国际化生活魅力 在确保土地用途的协调的基础上，在滨水地区增加商业、文化、休闲娱乐、康体等项目，使公共设施和建筑物融入海滨环境，以增强滨水区的文化活力，同时创造更多商机和就业机会，迎合现代服务业发展需要。同时在滨水地区内安排别具特色的地标景物和公建，营造方向感和地标感，并鼓励发展多元化建筑群，形成和谐、生动的天际线和视觉效果。 2、目标 目标1：形成有机关联、特色鲜明、生活便利的产业主导特征园区 根据产业研究意见将前海合作区分成若干个现代服务业园区，桂湾片区以金融业为主，铲湾片区以科技服务及信息服务为主，妈湾片区以现代物流及其他专业服务业为主，土地开发密度将针对不同产业功能提出相匹配的开发强度要求，同时适当安排相应生活服务设施。 目标2：建构适应产业发展需要、高品质建设多元化空间的单元开发模式 鼓励采用集合式统一分片开发模式，建议引进国际一流的建设实体联合进行高水准开发，规划技术上给予一定弹性，包括提出平均容积率、单元开发灵活组织及协调要求，适应未来实际开发过程中可能会发生的变化。为保证都市区活力的要求，规划技术上提出职居尽量平衡的要求，在单元开发内安排多种产业业态及生活配套，既保证现代服务业日常生活需要，也积极的考虑实际开发实体进驻后可能产生开发收益率的建设要求。 目标3：建设多个公共交通导向下的集约利用、多元功能汇集的都市综合体 根据轨道站点规划情况及前海合作区空间结构布局，提倡在前海合作区三大片区内安排2至3处集约开发的都市综合体，都市综合体内坚持产业融合思路，尽量将现代服务业所需要配套的公共服务及生活服务功能集成建设，发挥公共交通效益最大化，成为前海合作区内公共服务中心。 目标4：塑造不同空间形态、多种功能类型、多样景观元素的绿地广场 在轨道站周边尽快安排一定用地规模的广场，便于强化公交出行的可识别性，形成若干个具有知名度的开放空间；根据现代服务业产业特征，分区提出不同规模配给的公共空间开发要求，便于后续城市设计及建筑设计的创造性深化设计，规划技术上对此类开放空间提出引导性建设要求，有利于广场与建筑、广场与景观的融合。 目标5：满足畅达海滨、连贯产业服务功能中心及游憩绿地的步行生活方式 通过划分宜人的小尺度街坊鼓励步行的生活方式，这些步行街道直通海滨和水廊道，并采用灵活的建设方式，包括设置二层人行连廊、利用地下通道及地铁站等，同时根据前海合作区功能布局的空间关系，在三大产业分区内划定几条典型鼓励步行优先的街道，通过压缩机动车道、划定自行车专用道、场地竖向的变化、机动车路面敷设方式变化、安排自行车停放场地、鼓励裙楼零退线等，实现一个安全、无障碍、愉悦的立体步行城市。 目标6：形成独具特色的片区和令人印象深刻的标志性形象特征 避免“一刀切”的景观与城市隔离界面，在滨海休闲带内安排商业、文化、酒店、办公等多种功能业态，促进城市与自然的