某房地产项目可行性研究.docx

一、 项目总论 （一）项目背景 项目用地：XXXXXXX 项目位臵：XXXXXX*X 项目开发背景：X 标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下， 因 X 厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。 （二）承担可行性研究的单位 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的 2003 年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长 16%左右，GDP 增长有望达到 8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计 2003 年全国房地产投资增幅在 25%左右，比 2002 年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化， 投资环境继续改善。在市场准入方面，2003 年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。 在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系， 完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服 务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。 2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002 年，全国房地产开发完成投资 7736.42 亿元，同比增长 21.9%，高于同期固定资产投资增长速度 5.8 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资 3816.81 亿元，较去年同期增长 34.0%,高于同期固定资产投资增幅 1.2 个百分点，占同期固定资产投资的比重为 25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为 29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中 12 个地区增幅超过 50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资 2856.79 亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的 67.8%（其中，经济适用住房完成投资 227.66 亿元，同比增长 22.6%，占商品住宅投资的比重为 8.8%）；办公楼投资完成 177.21 亿元，同比增长 27.9%，所占比重为 4.6%；商业营业用房完成投资 458.57 亿元，同比增长 50.0%，所占比重为 12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为 24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额 2101.77 亿元，同比增长 44.8%；其中：销售给个人 1916.02 亿元,同比增长 46.8%，所占比重为 91.2%。 商品房空臵面积增幅较大 2002 年商品房空臵面积比 2001 年净增 1290.59 万平方米，其中， 空臵时间在一年以上的净增 302.45 万平方米，占竣工总量的 14.6%。空臵一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为 3.6%、-5.1%和 22.4%。东、中、西部同比增幅分别为 6.1%、25.7% 和 33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5 月份，全国商品房空臵面积同比增长 9.2%，其中，商品住宅空臵面积同比增长 10.0%。 价格稳中有升 2002 年，全国商品房平均销售价格 2291 元/平方米，同比增长了 2.92%，其中：商品住宅销售价格为 2130 元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对 35 个大中城市调查显示，2002 年商品房价格上涨 3.7%，土地交易价格上涨 6.9%，房屋租赁价格上涨 0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003 年上半年，商品房销售价格 2424 元/平方米，同比增长了 5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。 有 21 个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4 个地区涨幅在 20%以上，分别为：青海 39.6%、湖南 25.7%、浙江 23.7%、陕西23.3%。 有 9 个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆 -12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、