南汇区三灶镇别墅项目报告.docx

南汇区三灶镇 别墅项目报告 目录 第一部分 宏观市场分 析 02?20 第二部分别墅市场分析 21?34 第三部分 项目环境分 35?37 第四部分 区域市场分 TOC \o 1-5 \h \z 析 38?49 第五部分 产品定 位 50?74 第六部分 销售策 略 75?00 第一部分 宏观市场分析 供需两旺，外来购房者比例增高 市场规，大势看好，稳步发展 一、 2002 年 房 地产 市 场 分析 ： 2002 年 市房 地 产市 场继 续上 年的 快速 发 展 势头：房 地 产 开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总 体呈现加 速发展态势。 2002 年市房地产市场综述如下： 1、 市场综述 ： ? 本 市 房 地产 开发 投资 额 自 1999 年 开 始连 年 攀升 ，2002 年投资额突破了 700 亿元前所未有 的高位，土地供应 继 续 放 量，2002 年新增 经 营性用 地 出让 面 积 较上 年 增 加 52.2% ， 其 中 住 宅 出 让 面 积 同 比 增 幅 更 是 高 达 60.4% 。 ? 商 品 房 批准 预售 面积 和 预 售登记 面 积实 现 了 跳跃 试 发 展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量继续较快增 长，显示了市房地产市场正步入一个 崭新的发展时期， 房地产市场将更趋活跃成熟。 2、 走势分析 ： ? 投 资 建 设规 模进 一步 趋 大 ，办公 、 商业 底 位 反弹 ： 自 1997 年以来，市房地产业步入上升轨道，特别是 近 几年 发展 势 头 加快，房地 产 市场 各 主 要指 标 持续 增 长 。 在整个房地产市场发展过程中，住宅无疑成为本市房 地产业发展的领头羊，对本市房地产业发展起了举足 轻重 的作 用 。 2002 年 房地 产 投资额 住 宅超 过 77%， 施 工面 积、 新 开 工面积 及 竣工 面 积 住宅 比 重超过 83%。 ? 旧区改造力度加大，中心城区“空心化 ”迹 象逐渐 显 现： 近年来，市加大了旧城区改造进程，动拆迁面积连续 三年增加 ，而近两年增 幅均超过 25 个百分点， 2002 年完成动拆迁面积是 2000 年的 1.76 倍，动 拆迁面 积 快速增加。 ? 商 品 房 供需 两旺 ，供 求 关 系渐趋 理 想， 存 量 房增 幅 放 缓： 2002 年市增量商品房市场完成跨越式的发展，商 品房 批准预售面积和预售登记面积同步大幅增长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U”字型， 在 1999 年 触底回升。 1997 — 2001 年，批准预售量始 终在1400 — 1900万m2区间波动。预售登记面积稳步增 长，由 1997 年 的 低位 开始 增长 ，1997 年 供 求比 仅 为 1： 0.25 ，随 后 商品房 预 售量 逐 年 增加 ，至 2001 年供 求 情 况逆转， 年度需求量首 次超过供给量， 达到 1： 1.10 的高位；2002 年供求关系趋势于平和，在 供需放量的 同时，供 求比有所下降 ，位于 1： 1.03 ，说明本市 商 品房市场经历近年的发展，正逐步走向成熟，房地产 市场自我调节能力逐渐加强。 2002 年本市购房对象发生了一定变化，在 所有购 房者中，本市购房者购房面积比重增幅最低，而境外 购房 者购 房 面 积较上 年 增加 了 1.5 倍 ， 2002 年 本 市 居民购房 比重有所下降 ，较上年减少 5.11% ，而外 地 和境 外比 重 分 别提升 了 2.82%和 2.29% 。 3、 价格分析 ： ? 商品房价格继续上扬，住宅价格稳定增长：根据 市房 地产交易中心统计数据表明：2002 年市商品 房价格 继续上扬，2002年商品房平均成交价格4895元/ 〃，同 比增长12.46%。 ?商品房住宅价格结构重心明显上移，价位越高成交量 增幅越大：统计表明2002年低价位段上成交量减少， 其他价格段上随价格越高，其成交量增长速度越快。 2002年单价3000元/ m2以下商品房成交面积同比下降 了 3.4% ,占总量14.4%的比重，较上年下降了 7.6% , 而 3000-5000 元 / m、5000-7000 元 / m 及 7000 元 / m 以上成交量增幅分别为42.2%、97.9%和131%,升幅依 次趋大。 ?存量房成交价格快速上升，其上涨幅度大于增量房 ? 2001-2002年全市住宅价格成交（套数）结构比较（单 位：% 604020207000以上3000以下3000700022.015416.597.414.3751.8922.1811.567000以上3000以下30007000 60 40 20 20 7