房地产行业专题报告：顺租赁住房之势， _人行版_REITs步入正轨正式版.pdf

顺租赁住房之势，“人行版”REITs 步入正轨 房地产行业专题报告 ｜2020.7.10 中信证券研究部 核心观点 为落实党的十九大“房住不炒”的精神，响应中央经济工作会议关于“支持专 业化、机构化住房租赁企业发展”“大力发展租赁住房”的要求， “人行版” REITs 在北金所发布。2020 年 7 月 1 日，北京建信瑞居物业服务有限公司在 北金所顺利完成首笔股权转让交易，标志着“人行版”REITs 步入正轨。在住 房租赁蓬勃发展的环境下， “人行版”REITs 使住房租赁市场多方受益，为市 场盘活存量资产，引入资金，促进住房租赁持续发展。 ▍落实“房住不炒”，响应发展租赁住房要求，“人行版”REITs 应运而生。为 落实党的十九大“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供 给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，响应中央经济工作会议关于“支 持专业化、机构化住房租赁企业发展”“大力发展租赁住房”的要求，在中国人 民银行指导下，参照国际主流 REITs 模式，北金所推出面向住房租赁企业的专 项服务，于2020 年1 月7 日发布一系列住房租赁企业股权交易服务指引与规程， 为推动专业化住房租赁机构发展，增加租赁住房市场供给提供金融助力。 ▍制定规范，“人行版”REITs 为市场引入优质住房租赁企业资产。 “人行版” REITs 规定住房租赁企业应以公司形式设立，资产类型限于住房租赁类资产， 产品为权益型产品，80%以上的收入来源与投资限制于租赁类房地产项目，90% 以上收益定期向住房租赁企业股东分配，租房租赁企业的资产负债率不得超过 80% ，产品挂牌、交易以及信息披露场所为北金所。 ▍完成首笔股权转让交易，“人行版”REITs 步入正轨。2020 年7 月1 日上午， 北京建信瑞居物业服务有限公司在北金所顺利完成股权转让，长城人寿、中金浦 成两家机构投资人联合受让建信瑞居项目 49%股权。该项目由中国建设银行作 为项目协调人，是北金所住房租赁企业股权交易服务开展以来的首笔交易。 ▍依靠租房解决居住问题的居民规模庞大，住房租赁市场快速发展。根据国家统 计局人口普查资料的抽样数据，2010 年中国有4,691 万的家庭户租房居住，占 整个家庭户的比例为 11.9%，较2000 年增长了3.1 个百分点。在城市中这一比 房地产行业 例更高，2010 年有25.8%的城市家庭租房居住，镇和乡村中租房居住的比例依 评级 强于大市 （维持） 次降低。目前租房已经成为城市人口比较普遍的居住形式。 ▍政策先行，支持住房租赁持续发展。中央高度重视居住问题，积极鼓励住房租 赁市场的发展，出台了一系列政策，包括税收优惠、土地供给、金融支持、公共 服务等各方面的支持。 ▍ “人行版”REITs 使住房租赁市场多方受益。REITs 模式为住房租赁企业提供