一二手项目取得与投资收购谈判技巧.pdf

培训教材 投资中⼼培训教材 第⼗章 项⽬取得⽅式 根据我国⼟地制度及我司实际情况，通常将直接从政府官⽅渠道取得⼟地使 ⽤权的项⽬称为⼀⼿项⽬；将从企业或⾃然⼈渠道，通过⼟地使⽤权转让（或变 相转让）等⽅式取得的项⽬称为⼆⼿项⽬。 第⼀节⼀⼿项⽬取得⽅式 10.1.1 信息收集渠道及⽅法 1、城市投资环境信息、城市规划信息通过地⽅政府⽹站、招商局、统计局、 规划局、发改⾰局搜集； 与全国各需要拓展城市的⼟地局、⼟地交易中⼼以及储备中⼼保持经常性的 联系，获取⼟地出让（⼀⼿地）的信息。及时获取⼟地储备、出让计划信息。对 符合要求的项⽬前期介⼊，进⾏重点跟进，及时获取相关资料； 通过报刊、⽹络等媒介了解需拓展城市的⼟地项⽬招拍挂信息； 与⽬标城市的招商部⻔联系，获得政府招商项⽬信息； 10.1.2 政府招拍挂公开出让项⽬取得⽅式 10.1.2.1 招标项⽬ （）招标的定义： 1 招标是指在⼀定范围内公开货物、⼯程或服务采购的条件和要求，邀请众多 投标⼈参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的⼀种市场交易⾏为。 （）招标的⽅式： 2 招标分为公开招标和邀请招标。公开招标是招标⼈通过招标公告的⽅式邀请 不特定的法⼈或者其他组织投标。邀请招标是指招标⼈以投标邀请的⽅式邀请特 定的法⼈或其他组织投标。 （）招标的代理： 3 招标⼈有权⾃⾏选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是 依法设⽴从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。 （）⼟地招标出让程序： 4 a. 市⼟地局制定出让⼟地招标⽅案，报经市政府批准发布招标公告。 b. 有意投标⼈到指定地点购买⼟地使⽤规划、投标须知、⼟地投票书、⼟地 使⽤合同书⽂本及其它有关⽂件。 c. 市⼟地局向有意投标者解答有关出让⼟地法规及出让有关问题。 295 投资中⼼培训教材 d. 投标者在规定的投标截⽌⽇期前缴纳保证⾦（不计息），并将密封后的投 标书投⼊标箱。 e. 市⼟地局组织有关部⻔组成评标委员会，主持开标、评标、决标⼯作。 f. 对有效标书进⾏评审，市⼟地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市 ⼟地局退保证⾦。 g. 中标者在规定的时间内与市⼟地局及市政府赋予⼟地出让职能的⼟地管 理部⻔签订⼟地出让合同，并缴纳定⾦，保证⾦可抵充定⾦。 h. 中标者按合同规定⽀付全部出让⾦后，到市⼟地局办理⼟地使⽤权登记， 领取⼟地使⽤证。 10.1.2.2 拍卖项⽬ （）拍卖的定义： 1 《中华⼈⺠共和国拍卖法》以下简称拍卖法第三条规定：拍卖是指以公开 ( ) 竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最⾼应价者的买卖⽅式。 （）拍卖的特点： 2 ⼀是通过拍卖的形式进⾏买卖⽽转移拍卖标的物。⼀般由委托⼈将拍卖标的 物依法交由拍卖⼈，由拍卖⼊主持通过竞买⼈竞价的⽅式⽽将其拍卖标的转移给 竞买⼈中的最⾼应价者 买受⼈。 -- ⼆是⼀般由最⾼应价者获取拍卖标的。⼀般由拍卖师三次叫价⽆⼈竞价时， 由其最⾼应价者获得拍卖标的。 三是拍卖⾏业具有中介服务性质。拍卖与⼀般商业单位或贸易公司不同，其 ⾃身没有应拍卖的标的，⽽是接受委托⼈的委托，通过组织竞买⼈竞价，⽽促其 成交的⼀种交易⾏为，因⽽，拍卖⾏具有中介服务的性质。随着社会主义市场经 济的逐步深⼊，新的拍卖⽅式也不断出现，如拍卖公司与商家举办联合拍卖会、 ⽹上拍卖等等。 （）⼟地拍卖出让程序： 3 a. 市⼟地局制定出让⼟地拍卖⽅案，报经市政府批准后，发布拍卖出让⼟地 公告。 b. 市⼟地局向竞争者提供⼟地使⽤合同书⽂本、⼟地使⽤规划及其他有关 ⽂件。 c. 验证竞买者资格，发放应价牌。 d. 市⼟地局主持拍卖竞买，简介拍卖地块情况，宣布拍卖起价。 e. 竞买者举牌应价。 f. 竞买获胜者与市⼟地局签订⼟地出让合同，缴付定⾦。 g. 竞买获胜者按⼟地出让合同规定，在