长租公寓调研系列（1）万科泊寓：规模有序拓展，看好长期盈利正式版.pdf

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科A （000002 ）公司调研简报 2017 年07 月30 日 [Table_InvestInfo] 长租公寓调研系列（1 ）万科泊寓：规模 投资评级 买入 维持 股票数据 有序拓展，看好长期盈利 [Table_StockInfo] 6 个月内目标价（元） 32.85 [Table_Summary] 07 月28 日收盘价（元） 23.63 投资要点： 52 周股价波动（元） 16.90-29.00 总股本/流通A 股（百万股） 11039/9709 总市值/流通市值（百万元） 260855/260498  事件：海通地产7 月26 日调研万科广州泊寓品牌长租公寓。 主要估值指标 [Table_PePbInfo]  泊寓全国有序拓展。泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌，致力于为毕业生、 2016 2017E 2018E 市盈率 12.4 10.8 9.4 创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、 市净率 2.3 2.0 1.8 青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防，也就是泊寓强调的三方面 市销率 1.08 0.93 0.80 特色 “年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开， EV/EBITDA 8.0 7.4 8.6 个别项目实行重资产方式获取，基本采用集中式租赁模式。截至至本次调研， 分红率(%) — — — 万科泊寓在全国22 个城市拥有 16000 间公寓在运营，且开业运营公寓数量 相关研究 持续增长。 [Table_ReportInfo] 《参与普洛斯私有化，城市配套服务商战略重 大突破！》2017.07.17  经典案例演示管理和区位的重要性。万科在做长租公寓的过程中有两个经典 《参与普洛斯私有化，亚洲最大并购》 案例：万汇楼和棠下。万汇楼原为廉价出租房，通过市场重新定位、精简管 2017.07.15 理、数字化平台搭建，项目很快运营回正，展现了租赁公寓中管理能力对盈 《551 亿勇夺广信资产包，抢占一线稀缺资 利的重要性。其次，广州棠下项目是万科极具战略眼光拿下的、临近网络科 源》2017.07.07 技公司的高潜力旧厂房项目。通过对棠下项目的改造，万科泊寓成功盘活老 市场表现 旧厂房，成为供不应求的炽手公寓，同时也为沿街店铺带来了租金涨幅。 [Table_QuoteInfo] 万科A 海通综指 60.00%  轻资产集中式长租公寓长期盈利可期，重资产模式需更大政策支持。 48.00%  1 ）轻资产模式以广州东山月府为例。由于市面租金的涨幅高于底租租金涨幅， 36.00% 项目资金差带来的现金流量可观。15 年持有期IRR 在两位数以上。在扣减摊 24.00% 销装修费用和税收后，净利润能够达到租金差的55%。 12.00% 0.00%  2 ）