超级大盘定价策略分析_策划资料_地产营销策划_doc可编辑版.docx

大盘价格策略分析报告价格策略1 大盘价格策略分析报告 价格策略 1  08-07-17 大盘价格策略分析报告价格策略 大盘价格策略分析报告 价格策略 PAGE 10 PAGE 10 前言 提及大盘， 在常人概念中，大都分布在城市的近郊或者远郊为多，低廉的价格成为他们最大的优势。 但随着市场的不断成熟与完善，仅仅靠“低价入市”来打动消费者未必就是上上之策。 大盘如何定价才能获得持续的利润空间，从我们选取的上海、北京、广州等6 个主要一线城市 50 万平方米以上的项目统计来看，最大的利润空间的创造根本上仍要立足于产品本身及大盘形象的树立。 从这些大盘的定价策略来看，众多项目在日后成为所在板块和区域中的标杆项目，66%的大盘项目开盘价格高于区域同期成交价格。 由于长期的开发，长者多达 10 年，短者三到五年，使得大部分楼盘价格上涨疲软，价格走势呈现平稳趋势。突出表现在中低档楼盘的提价能力不强，而中高档楼盘的提价能力较为出色。 中高档楼盘之所以提价空间大，价格依托于“产品”，由于开发周期长，大盘的定价普遍要经历沉寂、复苏、发展等多个房地产发展周期，如何在产品、地域、时间的关联性基础上，使大盘的定价能适应不同房地产发展周期，是大盘开盘之前必须进行周全考虑的问题。 本报告完成时间有限，若有纰漏，望批评指正。 说明 在本报告中，我们选择了全国的六个具有代表性的一线重点城市：北京、上海、天津、广州、深圳、重庆等，这些城市中汇集了众多知名的大盘，具有一定的广泛性和代表性。 1、报告选取样本标准 样本总建筑面积在 50 万平方米以上。 样本选取上兼顾了高、中、低三个价格档次。 样本的价格走势数据时间选取为项目第一次开盘到 2008 年 6 月（售磬样本以售磬时间为准）；价格选取以项目第一次开盘和每月的成交均价为准。 2、报告具体样本楼盘 在第一章 1.1 基本情况中，我们选取了上海、北京、深圳、广州、重庆、天津 6 个一线 城市共 186 个 50 万平方米以上的项目作为样本。另外，在其他章节中，我们以以下楼盘为样本。 北京：星河湾、沿海赛洛城、万年花城 上海：中远两湾城、地杰国际城、上海康城 广州：碧桂园凤凰城、岭南新世界、广州雅居乐花园 深圳：中信红树湾花城、半岛城邦花园、公园大地花园天津：海逸长洲、红勘领世郡、富力城 重庆：重庆万达广场、龙湖江与城、鲁能星城 目录 第一章 全国大盘整体情况 6 大盘基本情况 6 开盘价格与区域价格情况 9 大盘价格走势情况 11 第二章 个案分析 15 高档大盘——星河湾：品质取胜 15 价格策略——高开高走，品质取胜 17 品质拉升板块价值，成为区域标杆 19 高档形象大盘定价要点 20 中档大盘——碧桂园凤凰城：产品多样化激活板块能量 22 价格策略——跟着产品和市场走 24 以静治动的价格策略，牢牢控制竞争对手 28 中档形象超级大盘定价要点 30 低档大盘——上海康城：自身价值未得到升华 31 价格策略——“稳”字当头 33 项目价格走势疲软失市场指导能力 34 借鉴：项目产品竞争力不足成主要提价瓶颈 35 形象度折损大盘 —— 鲁能新城：配套未兑现遭遇价格尴尬 37 价格策略——配套折扣导致低价、低价、再低价 39 区域竞争激烈，标杆未形成 40 借鉴：口碑传播——大盘形象胜于一切 41 附表 42 表 1.超级大盘基本情况 42 表 2.超级大盘开盘价格 43 表 3.超级大盘价格走势 44 第一章 全国大盘整体情况 大盘基本情况 50万平方米以上大盘体量分布情况 100-150万方, 22, 11.83% 150万方以上, 14, 7.53% 50-100万方, 150, 80.65% 数据来源：上海易居房地产研究院 注：我们选取了上海、北京、深圳、广州、重庆、天津 6 个一线城市共 186 个 50 万平方米以上的项目作为样本。 50－100 万平方米体量的项目占绝大多数 根据从上海、北京、深圳、广州、重庆、天津 6 个全国主要一线城市统计的不完全数据显示：共有 186 个项目的体量超过 50 万平方米，其中体量在 50－100 万平方米的项目占据了绝对比重，份额达到了80.65％；其次是体量在100－150 万平方米的项目，份额为11.83％；而 150 万平方米以上体量的项目只占到 7.53％。 50万平方米以上大盘位置分布情况 卫星城, 10, 5.38% 46.77%城区, 87, 46.77% 郊区, 89, 47.85% 数据来源：上海易居房地产研究院 注：我们选取了上海、北京、深圳、广州、重庆、天津 6 个一线城市共 186 个 50 万平方米以上的项目作为样本。 城区和郊区平分秋色 从统计的 6 个一线城市体量在 50 万平方米以上