《房地产开发运营》重点整理共2页.doc

房地产重点整理 PAGE 2 - 第一章 ①房地产经营的含义：是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业目标。（是销售的过程） ②房地产开发的基本程序：投资决策分析阶段（开发设想的形成；环境分析与机会选择）；依法取得土地使用权阶段（国有土地）；可行性研究阶段；前期准备阶段（资金筹措；项目招投标；规划设计；项目报建）；实施阶段；销售阶段。 ③房地产经营的基本环节：房地产产品形成环节、流通环节、消费环节。 第二章 ①房地产开发与经营的市场开发策略：产品策略、市场开发策略(市场开拓型；市场渗透型；产品开发型；多角型策略）、价格策略（高价策略、低价策略、均衡价格策略） ②房地产开发与经营的价格策略：高价策略、低价策略、均衡价格策略 ③房地产开发与经营决策原则：遵守政策法规原则；经济效益原则；风险意识的原则；定性分析与定量分析相结合的原则。 ④房地产开发与经营决策类型：确定型决策；风险型决策（期望值法、净现值期望值法、最大可能法）；不确定型决策（大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法） ⑤房地产开发与经营决策的程序：发现问题；确定目标；拟订方案；分析方案；选择方案；实施追踪方案。 第三章 ①房地产企业经营决策的概念：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。 ②房地产企业的分类：①生产环节（房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司）②流通环节（房产经营公司、地产经营公司、房产信托公司、房地产顾问公司、房地产评估公司）；③消费环节（房地产经营管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、景观开发公司） ③房地产企业经营计划的内容：计划从时间上来看，可以分为长期计划（企业生产发展规划；企业发展规模规划；企业人员培训规划；企业某些重要或专门性问题的规划）和短期计划（生产经营综合计划；专业计划） ④我国房地产开发企业的发展现状：企业数量稳步增长，但大多数企业规模偏小；企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢；企业成长性良好，但盈利能力相对滞后；企业的区域分布具有较高的集中性；企业融资渠道比较单一；企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业。 ⑤房地产企业组织结构形式及其应用范围： 1、职能型组织结构（优：分工明确、灵活性大、有利于知识经验的交流、有利于连续性的保持；缺：交流与沟通比较困难，会导致项目支持的不足） 2、项目型组织机构（过程简单、迅速，统一指挥，使项目的组织任务、目标、对项目权利、职责透明且易于落实；缺：组织效率低下、成本高，项目任务波动和不均衡性，项目组织可变性和适应性不强） 3、矩形型组织结构（实质是按职能划分的部门和按项目（产品、服务等）划分的部门结合起来组织一个矩形 优：对环境变化有较好的适应能力，适用范围较广，富有弹性，组织跨度大，组织层次结构少 缺：项目程序复杂化，项目协调困难，资源数量与质量难以估计） 4、混合型组织结构（实质是职能型和项目型组织结构相互结合形成的一种企业组织形式 优：工作效益高，具有较高的稳定性 缺：适应性较差，缺乏弹性） ⑥房地产企业经营决策的影响因素： 环境（宏观、中观、微观环境）、决策者对风险的态度（决策者的性格）、思维定式、时间 第四章 ①房地产开发与经营环境分析的方法：多因素加权分析法、道氏评估法（该方法把海外投资风险分为竞争风险、环境风险）、SWOT分析法 ②房地产开发与经营环境分析的内容：1、宏观环境{（国家为背景）①政策环境②经济环境③人口环境④自然环境；⑤技术环境2、中观环境（行业相关的外部影响因素总和）我国房地产市场的法制体系、房地产市场态势、房地产行业规范3、微观环境 ③房地产开发与经营机会选择：时机的选择；区位地段的选择；投资类型的选择【（土地投资（风险大）、住宅投资（收益稳定、回报率低、风险比较小）、商业设施（风险大）、写字楼】、质量的选择 ④房地产开发与经营风险分析：政治风险（可分为政府干预、政府制裁和财富剥夺三种风险）经济风险（应对措施：通过合同的形式，预租或预售合同/促销促租手段）；金融风险（主要包括：利率风险、外汇风险）；来自自然界和冲突的意外风险；个别风险（来自于企业内部环境，而非外部环境是指由于房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因给该房地产企业带来损失的可能性。） ⑤SWOT分析法：第一步：分析房地产企业内部环境的优势与劣势；第二步：分析房地产开发与经营外部环境的不利因素；第三步：综合以上分析，得出机会点与风险点：企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点。企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点。企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点。企业劣势与环、不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）。