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物流地产：基金化模式成熟，资产天然稀缺 中国REITs 市场洞察系列报告之四 ｜2021.4.26 中信证券研究部 核心观点 现代物流地产底层资产经营模型优秀，由于供需存在结构性矛盾，属于天然的 稀缺资产。另一方面，物流地产的基金化运作已经得到了大量机构投资者的检 验，这也是直接适应于公募 REITs 发行的。物流地产作为基础设施公募 REITs 底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运作的管控风险也高度可控， 预计将成为公募 REITs 的核心品种之一。 陈聪 ▍天然的稀缺资产，自稳固的护城河。现代物流地产具有诸多优点，其往往处于 首席基地产业 现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。即 分析师 便疫情影响之下，现代物流地产亦能保持较强韧性。2020 年，物流地产是全球 S1010510120047 范围内表现最为优秀的基础资产。并且由于国内供需存在结构性矛盾，现代物流 地产属于天然的稀缺资产。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行 业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。国内物流地产的租金回报率显著高 于商业、写字楼等资产。 ▍金融化程度极高，历经长期专业投资者检验。现代物流地产的经营模式是2003 年由Prologis 引入中国，目前基金化运作模式已经相当成熟，金融化程度极高。 张全国 现代物流地产开发商往往采用“投资-开发-管理”的运营模式。开发、投资、管 房地产行业 理部门权责分明，适应于底层物流资产的基金化、标准化。其现有私募基金已经 联席首席分析师 S1010517050001 是相对成熟的金融化产品，并且长期得到机构投资者的投资与检验。 ▍物流地产REITs 亦是境外市场的核心品种。物流地产亦是境外REITs 市场的核 心品种，长期表现良好。以美国为例，物流仓储（工业物流）REITs 是其重要 组成部分，占美国REITs 市场市值的11%，总规模超过一千四百亿美元。无独 有偶，在美国、新加坡和日本市场，他们各自市值排名前5 的REITs 当中，均 有 2 家是物流仓储 REITs。如果龙头公司意味着市场聚焦所在，那么物流仓储 李金哲 重要性可见一斑。仓储物流类 REITs 的长期收益率也有不俗的表现，远高于商 房地产分析师 务办公和零售类物业。 S1010520090001 ▍风险提示：局部低线城市供给过剩的风险； ▍基金化运作模式成熟，底层资产长期稀缺。现代物流地产底层资产经营模型优 秀，需求端受益于现代物流业的快速发展，供给端缺受制于土地出让和更新改造 的困难，预计供需格局长期难以改善。另一方面，物流地产的基金化运作已经得 到了大量机构投资者的检验，这也是直接适应于公募 REITs 发行的。物流地产 联系人：李宗儒 作为基础设施公募 REITs 底层资产具有独特优势，不仅回报稳健可观，产品运 作的管控风险也高度可控，预计将成为公募REITs 的核心品种之一。