房地产测算计算表.xls

市场比较（住宅） 非住宅拆迁 基准地价 假设开发法 市场比较（土地） 市场法（办公） 收益法 成本法 lsjg 建筑面积 开发周期 销售单价 备注 建设成本 建筑安装工程费 红线内市政费 专业人士费 不可预见费 单价/基数 需投入的建设成本 投资利息 出让金 一 房产价值 楼价 销售费用 销售税费 建成后可实现价值 二 三 投资利息 四 建设利润 开发余值 熟地价格 开发余值/（1+利率*年限+利润率） 熟地楼面价 划拨地楼面价 数量/比例 总价 划拨地价总价 基准地价模板（商业、综合、居住用地） 适用的基准地价（楼面熟地价） 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 宗地容积率 居住 适用的楼面毛地价 容积率修正系数 1、宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算 其他因素修正 1、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算 级别容积率 其他因素修正后 四环内出让金40％ 四环外出让金60％ 宗地楼面毛地价 楼面熟地价 假设开发法评估 建筑面积 评估价值 楼面毛地价 非住宅拆迁补偿评估价值 序号 拆迁费用 价值 备注 建筑面积 拆迁区位价 容积率调整系数 房屋原用途调整系数 规划用途调整系数 房屋重置成新价 补偿小计 1+2 房屋拆迁补助费小计 3+4+5 拆除及渣土清运费 管理费 （1+8）的1.5% 已发生拆迁费用 合计 管理费 500元/平方米 70元/平方米 市场比较法模板 模板使用说明 因素条件说明表 技表－ 1.蓝体字需要手动输入或修改。 因素 估价对象 实例一 实例二 实例三 待估 环境条件 交通条件 2.其他自动生成,不要修改。 比较因素条件指数表 实例一 实例二 比较因素修正系数表 销售价格 交易时间 交易情况 正常 配套设施 装修 外观设计 交通条件 外观设计 比准价格（元/m2） 估价对象价格（元/ m2） 户型 临街状况 有无规划限制 公共服务设施状况 地块外形 房屋类型 交易日期 土地级别 道路通达度 距市中心距离 距主干道距离 公共交通 基础设施状况 商服繁华度 环境优劣度 外观设计 楼内配套设施、设备 结构 装修状况 市场比较法模板 模板使用说明 因素条件说明表 技表－ 1.蓝体字需要手动输入或修改。 因素 估价对象 实例三 楼面毛地价(出让金) 2.其他自动生成,不要修改。 交易时间 交易方式 出让 使用年限 用途 工业 工业集聚程度 环境条件 交通便捷度 临路条件 比较因素条件指数表 实例一 实例二 待估 比较因素修正系数表 比准楼面毛地价（元/m2） 估价对象楼面毛地价（元/ m2） 交易价格 交易时间 交易情况 正常 区域因素 区域成熟度 好 较好 交通便捷度 用途 综合 临街状况 办公聚集程度 公共服务措施 完善 基础设施配套状况 修正系数 比准价格 评估单价 评估总价 估价对象 美华世纪大厦 CBD国际大厦 华声国际大厦 恒基中心 旺座中心 正常 期房预售 七通 七通 约1km 约4km 约3km 所属商圈 建国门商圈 国贸商圈 好 物业级别 甲级 个别因素 容积率 设备装修 全部高档装修 公共部分高档装修，内部毛坯 层数 地上19，地下3 地上27，地下3 地上24，地下5 地上27，地下4 建成年代 办公 办公、商业 案例一 案例二 案例三 入住时间 修正系数 比例/单价 一 租赁收入 有效毛收入+押金利息收入 潜在毛收入 有效毛收入 90%出租率 押金利息收入 押金一个月租金，一年期存款利率2.52% 二 经营费用 税金 房地产税12%，两税一费5.5% 维修费 保险费 三 年净收益 收益年期 报酬率 评估值 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 易于获得融资的好处 所得税抵扣的好处 收益面积 还原系数 单方造价 红线内市政费 不可预见费 专业人士费 建安综合费 建筑安装总费用 建筑物与土地合计 销售费用 投资利息 投资利润 房地产价值 土地价值 宗地熟地价 1.00 5800.00 5300.00 5600.00 ?2006?/?8?/?1 ?2006?/?8?/?1 ?2006?/?8?/?1 ?2006?/?8?/?1 一般 一般 一般 100.00 一般 101.00 较好 102.00 好 99.00 较差 98.00 差 一般 100.00 一般 101.00 较好 102.00 好 99.00 较差 98.00 差 100.00 一般 101.00 较好 102.00 好 99.00 较差 98.00 差 100.00 一般 101.00 较好 102.00 好 99.00 较差 98.00 差 100.00 一般 101.00 较好 102.00 好 99.