房地产投资信托报告：从美日澳基建REITs发展看我国REITs未来发展方向.ppt

行业报告 | 行业专题研究 国外基建及泛基建 REITs 发展启示 （1）新型基建领域更受追捧，后续再融资更轻松 由于国外 REITs 制度的一些要求（75%以上的资产投资于不动产领域、75%以上的收入来自于租金收入），因此容易贴 上重资产投入的标签；再加上国外对于这类 REITs 免税或低税的待遇（需要将应税利润 90%分配给股东），成为 REITs 后净利润和经营活动现金流会得到显著的改善，对于最大化股东利益有很大的帮助。整个市值管理的流程是：转换 为 REITs-利润表变好、公司重资产投入形象确立-资本市场正面反馈，股价上升-股权融资，加大资本支出-资本市 场继续正面反馈，股价上升，如此循环。 我们认为，对于我国的泛基础设施 REITs 可以对标国外发展，一些新基建领域，如 5G 通信基站、数据中心、自动 仓储可以尝试进行 REITs 化，作为股性资产会有一个较高的估值；后续 REITs 再购入资产、再扩募资金成本也比较 低。我国 REITs 目前尚未在税务上出台一些减免所得税的措施，后续若出台，吸引力会更强。 （2）国外高速公路 REITs 很少，高速公路运营是否是好 REITs 产品？ 原因：美国、日本已经过了高速公路大规模建设的阶段，过了利用 REITs 的黄金时期；由于国家体制的原因，美国 目前高速公路的建设商没有太多动力继续建设；美国高速公路也没有收费土壤，大部分不收费而是在税中。而对于 我们国家来说，我国高速公路总里程 14.26 万公里，已居世界第一，但是从人均来看还是有很大的差距，因此还有 一定的增长空间；但是目前的增速已从高位逐步下行至 4.5%，我国高速公路新增里程可能会从 5000 公里逐步下行， 这是我们国家人口结构变化、抚养比拐点上升后的正常反应。所以，考虑到未来新建里程数量的下降，未来行业容 量可能是下降的，作为股性的高速公路 REITs 如何估值会是一个难题。规模较大，自身内部资源较多的大型公路集 团可能会脱颖而出。 （3）仓储、医疗保健等泛基建 REITs 经验成熟可借鉴，纯基建 REITs 案例较少 我们把美日澳三国的泛基建领域 REITs 发展情况作了小结。可以发现，“纯正”的基础设施 REITs 发展时间都比较短， 美国始于 2007 年，日本始于 2015 年，澳大利亚第一只 TCL 在 1999 年上市，而且目前上市的只数不是很多。我们 认为我国基础设施 REITs 也是新生事物，也不会一蹴而就。但另一方面，泛基建 REITs，如仓储物流、医疗保健、自 助仓储领域 REITs 较多，发展成熟，比较容易学习和借鉴。 （4）基建 REITs 平均收益率普遍优于股票平均水平，对投资者较有吸引力 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 行业报告 | 行业专题研究 内容目录 1. 美国基建 REITs 发展情况............................................................................................................6 1.1. 美国基建 REITs 市场情况：市值占比最大，泛基建领域 REITs 数量多 ......................6 1.2. 美国基建和泛基建 REITs 一览：无线通信设施、数据中心受到追捧..........................9 1.3. 美国基建和泛基建 REITs 案例分析.........................................................................................11 1.3.1. 美国电塔：转型基建 REITs 市场反应正面，发展稳健........................................11 1.3.2. 大众仓储：公募 REIT 上市后迎来大发展成为行业龙头.....................................15 1.3.3. 易昆尼克斯：转型数据中心 REIT 享受税收优惠，更专注于主业 ..................18 2. 日本基建 REITs 发展情况..........................................................................................................21 2.1. 日本基建 REITs 发展情况：新生事物，交易所单列，目前规模较小........................21 2.2. 日本基建及泛基建 REITs 一览：主要以太阳能电站、物流设施 REI