房地产行业报告：长租公寓“暴雷”的核心原因与未来发展的四个利好正式版.pdf

上海亿翰商务咨询股份有限公司 电话：021邮箱：yihanzhiku@ 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 所属行业 房地产 相关研究： 发布时间 2021 年1 月29 日 上海调控加码，离婚换房票模式终结 供需两端共同调控，防控风险是终极目标丨年 行业研究 度盘点• 行业政策 2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具 长租公寓 “暴雷”的核心原因 备先发优势丨年度盘点• 住宅市场 三个维度，七大举措，看房企优化财务结构丨 与未来发展的四个利好 年度盘点• 房企降负债 核心观点： 分散式公寓暴雷现象频发，但不可否认其具有的优势。 但就长远来看，集中式长租公寓的盈利前景、管理效率和服 务质量等优于分散式长租公寓。并且未来的政策红利会继续， 市场趋势也将有利于集中式长租公寓的发展。 一、为什么蛋壳会暴雷？是偶然还是必然？ 长租公寓可以分为重资产集中式、轻资产集中式和轻资 产分散式三种。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，其 中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。但 根本原因在于蛋壳举债经营的同时，高收低租的竞争模式使 其一直处于持续亏损状态。 二、政策春风、庞大需求协同推动长租公寓发展 居民住房问题、能够带来税收等因素的带动下，政府大 力支持长租公寓的发展。一方面鼓励地产开发企业发展长租 公寓业务；另一方面资金端，支持企业专项债券的发行以及 研究员 鼓励租赁REITs 的发展。虽然目前长租公寓市场规模不大， 但是在巨大需求的支撑下，整个行业具备很大的发展空间。 三、四大趋势利好集中式长租公寓 虽然我国长租公寓发展尚处于起步阶段，但是参照国外 的发展经验以及行业发展的一般规律，我们总结出行业未来 发展的四个趋势。一是长租公寓多元化融资持续放宽，未来 几年REITs 有望试点；二是租赁土地供应增多，竞自持成为 房企土拍常态，未来自持土地成为房企需要利用的资产，或 委托租赁或自持运营均将利好集中式长租公寓的发展；三是 行业整合加快，企业优胜劣汰，叠加疫情影响，加速集中度提 升；四是随着行业规模逐步扩大，盈利能力增强，企业成功 IPO 成为可能。 亿翰智库·专业出品 1 上海亿翰商务咨询股份有限公司 电话：021邮箱：yihanzhiku@ 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 前言： 距离蛋壳公寓陷入资金链危机已经有一段时间了，但其影响力仍在持续发酵升温。多地 政府部门陆续介入，出台管制措施；与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行表示可结清贷款； 自如、旭辉领寓等长租公寓企业也纷纷出手援助。而作为危机源头的蛋壳公寓却一直没有给 出解决方案。2020 年，已有多家长租公寓企业暴雷，疫情作为导火索，租金贷成为众矢之 的。但长租公寓频繁爆仓的背后不只是市场低迷，企业经营管理方式不当才是根本原因，过 度追求规模，激进的竞争加剧了风险。 就目前来看，爆仓的长租公寓都集中在分散式长租公寓，其形态是否是频繁爆仓的原因 之一？集中式长租公寓又存在哪些隐患？市场的发展趋势又是怎样的呢？下面就以长租公 寓