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策划流程;前期策划篇简介; 前期策划的总体流程;第一阶段:可行性研究;第二阶段:项目市场研究;宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论 ; 第三阶段:项目定位;SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析 ;第四阶段:初步推广方案;经济收益分析;公开发售前的策划;1 公开发售前策划的目的
2 公开发售前策划的工作流程
3 公开发售前策划的工作方法;1 公开发售前策划的目的;2 公开发售前策划工作流程;2 公开发售前策划工作流程
2.1 在现场打动客户
2.11 推广前奏
1 确定楼盘推广名
2 确定项目推广整体风格
2.12 包装地盘、制作纸质媒体
注:2.12包装地盘、制作纸质媒体具体内容见《住宅项目市场推广》;确定楼盘推广名
楼盘推广名——营销策划的第一步
突出楼盘的卖点,并把卖点浓缩后传递给消费者。
可以明确定位消费群体,开发商可以通过案名吸引特定人群。
由于地产的特殊性,地产品牌的形成通常以案名为载体。;2 确定项目推广整体风格;·在项目只是一个工地的情况下,通过地盘的精心包装和纸质
媒体中详尽的介绍,让客户“真实”体验梦想家园。
·通过现场的良好展示,给客户完整的产品信息,加速客户的
购买决策。
注:2.12包装地盘具体内容见《住宅项目市场推广》;2 公开发售前策划工作流程
2.2 传播产品信息给客户
2.2.1 确定阶段推广主题
2.2.2 房地产传播信息概述
2.2.3 广告投放——信息传播主要方法一
2.2.4 公关活动——信息传播主要方法二
2.2.5 内部认购——收集意向客户资料的有效方法
2.2.6 传播方法综合运用提高造势效果;2.2.1 确定阶段推广主题;房地产信息传播方法分类
广告投放
现场包装
公关活动
其他
注:现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》;广告投放考虑因素;活动推广实施要点;·概述
又称“认筹”,是指楼盘在没有正式开盘之前,面向购房
人开展的认购活动,需要客户交纳诚意金,因此能够辨别
出有效意向客户。
客户通过认筹可以获得???先认购权,优先选择自己心仪的
住宅单位。
能够了解真正的市场需求,并且发展商可以掌握主动权,
因此内部认购是发展商测试市场、检验营销策略的最佳试
金石。
2005年政府就内部认购出台了一些相关政策,基本上都是
已“预售许可证”为界,之前不能认筹。;策划全程造势图;2 公开发售前策划工作流程
2.3 网住客户
2.3.1 制定销售计划
2.3.2 制定销售策略
2.3.3 销售团队项目培训
2.3.4 准备相关销售文件;推广费用与回收资金额相关
如:
推广费用
回收资金额;在整个楼盘营销过程中,应该始终保持合理的单位
搭配,分时间段根据市场变化情况,按一定比例面
市,这样可以有效的控制房源和销售节奏。;2.3.3 准备相关销售文件;2 公开发售前策划工作流程
2.4 开盘筹备
2.4.1 开盘目的
2.4.2 开盘时机
2.4.3 开盘准备工作
2.4.4 开盘方案;2.4.1 开盘目的;通过合理的吸筹过程,充分测试楼盘价格,累计客户资源,
当对市场有较大把握时,可结合销售季节,择吉时开盘。
例如: 9月28日。
或
抢闸出击,当存在合适的市场机会,为了抢占有力的市场竞
争位置,即使各方面情况还不成熟,也可开盘。
如:对手4月28日开盘,我们4月19日。;一般在做好开盘前准备工作时,先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。;开盘方案主要内容
1. 目的
2. 活动程序
3. 活动费用;3 公开发售前策划工作流程
3.1 工作思路
3.2 工作方式
3.3 各节
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