某某顺德房地产项目营销策划报告.pptx

万科顺德项目前期策划报告;;前期沟通：;;C05;本项目给了我们太多的兴奋点;对城市：成为一座城的荣耀 对人居：重新定义高端豪宅 对品牌：拓展顺德市场标志;;结合本项目区域位置及周边项目实际情况分析，世联选取大良和容桂作为重点研究片区;;;;;地段 竞争;地段的想象空间 目前整体市场状况：不成熟的镇区市场;地段的想象空间 大趋势：未来顺德房地产发展的主流方向;地段俯视 本项目地处城市发展的中心节点，成为新兴城市枢纽，人流汇聚，新的经济形态与经营业态也将随着城市功能中心枢???而产生，从而带给项目宽阔的发展空间。;客户的想象空间 大良及周边私企业主是目前大良中高端低密度物业的主流客户;客户的想象空间 容桂客户将是项目初期的主流客户（高层单位）;竞争的想象空间 市场热点集中在大良东区和顺德新城区;;价格的想象空间 目前的价格：大良东区新城区容桂;价格的想象空间 未来的价格：新城区大良东区;;;镇区营销常见误区及经验总结;世联镇区营销经验——规律;小结：镇区推广也遵循“品牌传播金字塔”原理;营销策略：“引领”营销实现有效的项目传播;;;;;;;;;顺德意见领袖阶层 追求现代城市化生活模式客户 愿意追随城市化生活模式客户;;“目标客户属性”;;;顺德地产项目的“主诉求矩阵”;让你的生活成为别人的旗帜！;本项目形象聚焦;;;惊艳揭幕引发全城轰动。;;10月;主题：建立与城市的联系;主题：建立与城市的联系;地盘包装 目的：引起项目的关注度 重点强调： 1、6米超高围墙包装，建立与其他项目的区隔； 2、夜晚灯光开放。;地盘包装 目的：引起项目的关注度 重点强调： 1、10米灯柱，建立地块的“城界”，神秘形象出街； 2、时尚、欢快的画面设计；;媒体配合： A、配合城市论坛——佛山城市功能的命题，掀起佛山城市命运的热点讨论； B、BBS、报纸专栏、佛山热线等专题讨论区，制定话题讨论，集中刊出、公示。;STEP2—— 5～7月：关联项目和万科品牌;活动意义：万科关注佛山人的居住状态 形式：佛山人居情况调查 结果公布：佛山人居调查白皮书2006版（顺德区) 地点：大型商家、人流相对集中的旺区（广场、车站等）、酒店、政府部门 时间：5月份连续4个周末 样本采集量：2000份;1、目的：传达万科关注佛山企业家居住状态，以切合项目客户群，并将此与本项目联系，确立豪宅新标准！ 2、形式：从佛山人居调查中衍生出佛山企业家的居住调查白皮书 3、结果公布：佛山企业家居住状况调查（顺德区）;10月;在主要核心路段；分别在南海、禅城、大良、容桂等繁华主干道，选取4个以上。;由宏大叙事转换为博识强记，项目的形象成功由城市关联转换为和人居关联;1、目的：突出万科倡导和谐自然居住环境 2、形式：万科城市作品展览－佛山专场展览 3、地点：首选地点：顺德区规划局 备选地点：嘉信城市广场或德胜广场;10月;10月;10月;STEP3——8～10月：客户积累和营销细节;10月;1、接待形式：以常规销售中心标准流程进行准备；配合创新性的“影视体验”为载体（后面关于DV片中详细叙述），展示项目实况； 2、物料：常规性售楼处的物料准备，7月份确保各项物料到位－模型、楼书、单张、DV片、礼品等； 3、人员：采用高素质售楼代表（模特售楼）；销售人员的装束：印有户型图的旗袍和领带； 4、现场：酒店配合，提供茶水、饮料、精美点心。;1、目的：将活动紧密与项目宣传进行结合，活动的目的就是最终实现对本项目的宣传。 2、主题：结合佛山城市化进程宣传本项目，在提升项目认知度同时树立新豪宅标准。;创新体验展示 ——酒店的有效分区和体验震撼效果;之二：项目介绍篇;之三：产品介绍篇;之四：生活场景篇;1、目的：积累客户，整合万科客户资源，突破地产预售限制 2、时间：2006.8月前设计制作完成，在固定展点及镇区展点同时发行 3、权益内容： 1）3万元申请（可退），附送1000元酒店展点点心消费额 2）卡号≈选房顺序号（如果认卡客户多，则做一次升级确认选房资格） 3）选房当日成功选房者额外优惠3％ 4）积分增值优惠（购房、参加活动和老带新等积分） 5）增值性，随着万科资源的整合度，权益不断增加 6）获得购买万科顺德后续物业的折扣优惠;1、地点：在大佛山的核心组团区域，选取客户认知度高的高档酒店；（具体建议见下表） 2、巡展方式：八月份开始，每两周为一个时间段，在其中一间酒店巡展，开盘前半个月在所有巡展点同时开放； 3、人员：与固定展点一致，保持形象的统一性； 4、物料：门口导示牌、大展板、接待台及洽谈区、项目资料； 5、现场：与酒店合作，现场提供茶水、