武汉三江“航天·双城”项目营销策略与执行方案.pptx

谨呈：武汉三江航天房地产开发公司 [2007]-GW-48武汉三江“航天·双城”项目营销策略与执行报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.6.20报告目的 明确方向 （项目目标、市场竞争下的策略） 清晰思路 （执行总纲及执行要点） 实施计划 （总控图、工作计划表）项目定位与整体发展战略成果回顾项目客户定位………汉口中高收入阶层项目产品定位……都市示范区项目形象定位……都市的、高尚的、现代的项目整体发展战略站在城市的角度，走都市发展模式，利用本项目规模、区位优势、商业配套优势，打造武汉都市综合示范区项目的价值体系梳理成果回顾项目的核心价值地段 → 城市价值地段解放大道是武汉繁华和都市生活的重要标志，是一条重要的项目价值链……规模 → 规模大盘在城市的核心及其辐射地段规模达到40万平米以上的项目屈指可数……社区 → 都市综合示范区本项目于武汉市场是一个全新的住宅、公寓、商业全新组合的综合物业类别……项目分析江岸区江汉区硚口区项目区位及现状——项目位于江岸区老城区,区域印象杂乱而陈旧,目前区域缺乏高档气质项目位于江岸区，位于武汉市汉口解放大道二七路地段， 属于汉口的老城区，在当地人心目中区位较偏，住宅、配套档次较低；地块资源优势： 紧靠汉口的主要干道解放大道；公交总站位于项目所在地，建设中的轻轨、地铁在项目附近有站点； 二七工人革命纪念馆紧邻项目地块，给项目带来人文气质； 地块资源劣势： 项目周边是环境较差的老居住区和档次较低的商业，在当地人心中区域形象较差；档次较低的商业环境较差的老居住区区域前景 ——交通规划存在重大利好，政府规划为江岸区新崛起的中央生活区 航天·双城2010年的一号轻轨延长线第二站2020年二七路长江大桥通车双核心商圈：航天·双城位于解放大道北内环，正在兴起的永清商圈和二七商圈交汇重叠处，占双核商圈之势。双桥之间：新建长江七桥和长江二桥之间。七桥的修建又将促成武汉又一商圈的形成。这可填补汉口东部没有商圈的空白。项目为总建40余万平米的规模大盘，物业形态多样的综合社区项目规划经济指标：总建筑面积：402154.1万m2住宅总建筑面积：246375.84 m2 1栋：30层 2、10栋：32层 3、4、5栋：28层 6栋：30-28-26层 7栋：28-30层 8、9栋：30-27-24层公寓建筑面积： 76659.24万m2商业建筑面积： 79119.02m2（其中裙楼商业4.8万m2 、街区商铺2.85万m2、底商 2619.02万m2）总居住户数：3000户（其中住宅1952户，公寓1000户）容积率：3绿地率：48.8%建筑密度：18%车位配比：1: 0.6航天·双城是三江航天地产继仁桥新村、航天花园、航天星苑、航天嘉园、蔚蓝新都等开发项目后的又一力作。 项目注重内部园林景观的营造，与区域形成强烈的边界感项目周边环境及小区：一期主力房源为130-140m2舒适三房，面积偏大，市场畅销面积区间100-120m2断档原启动区产品策略户型比例面积（M2）功能两房10％70－90资金回笼紧凑三房35%110—120三 房45%120—130四 房8%150--160价值标杆顶层复式2%180—220项目一期住宅部分户型面积、套数比楼栋户型建筑面积总建面面积比总套数套数比8,9,10栋两房两厅一卫86.31-92.542646224 %29033.5 %10栋紧凑三房两厅两卫118.44-124.3037293 ％46%303.5 ％42%8,9,10栋舒适三房两厅两卫132.66-141.034803443％33438.5 %8,9,10栋四房两厅两卫155.63-162.943431530 %21224.5 %合计 112540 8661098N一期房源户型全部为一梯三户的板式高层，户型方正，平实二房户型评价：两卧室全南向，客厅采光不足，仅1.4米三房户型评价：端头户型面积适中，结构紧凑；中间户型缺乏亮点四房户型评价：面宽12米，进深9.2米，舒适度较高124.30138.69139.80161.0489.6189.61项目分析结论 项目远期利好因数充足，具有比较大的想像空间； 区域价值客户目前认知度比较低，项目必须依靠自身营造从区域中脱颖而出； 规模和配套条件在区域具有绝对优势，具备成为区域中心的基本条件；家乐福签约，有利于聚集人气，提升客户信心的现实作用； 一期产品户型配比偏大，相对缺乏明星，需要通过营销进行转化达到市场实现；项目对于区域具有优势， 就目前而言项目价值大于区域价值；作为肩负着提升三江航天地产的城市品牌大