某科技城项目商业定位报告.ppt

汉博研究院 2012年07月;目录：;*;;现状而言，作为发展新区，人们对区域认知度不高，且周边人群层次相对低端，无法形成成熟的都市氛围与超区域大体量商业;而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划，标定项目区域未来城市发展的特殊高度及核心优势;为此，依托区域产业发展及规划优势，打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑;;自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于：区域优势的项目突破、项目自身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力;区域优势的项目突破：必须依托和服务于区域未来产业规划，使商业与之共生互溶，从而打造优势合力，摆脱目前所有商业规划的传统窠臼;项目自身的定位突破：强化项目商业业态功能特征的高主题性及规模优势，以特定主题功能、特定业态特征来赢得市场，从而形成超强商业穿透力;;可见，具有方向性共识的战略核心则是打造一个与众不同、全新意义的城市级城市综合体;而对于各功能体量，则涉及项目开发定位的策略及原则：对接未来，兼顾现实;;*;项目定位目标说明：项目优势塑造与强化;商业定位旨在通过对区域消费群体构成和消费力的研究，明确项目定位群体进而确定商业主题、业态构成及最终落位品牌，完成项目市场总体定位;;对于一个发展尚不成熟的区域及大体量的物业特征，使其商业生活及价值提升具有诸多不确定因素，商业在于营造和雕琢，盲目乐观或过于谨慎都是不可取的;以独特的商业主题和商业功能体系为统领，以强势的品质型业态组合和品牌构成，强化外部群体的吸引及导入作用;对体现科技主题的商业例如联想强项3C进行必要的集中营造，打造不一样的零售形成独有的主题吸引，强化项目区别于其他，如对接电商（物联网与云服务）;现实的操作角度，以适应多种商业形态需求的建筑功能构成组合项目的主体，项目不应是一个单纯的街区，而应以一定的组团式构成;模糊产品界限，结合项目功能方向，以界限相对模糊的产品，如酒店类、公寓类、会所类以及院落式特色商务、商业产品，丰富产品类型，强化产品的销售和经营的??活性，多样化组合;单就城市商业竞争角度，一个融合区域产业优势并藉此高度融合新兴都市消费人群而产生消费吸引和带动的主题式生活体验中心能够区别竞争而形成穿透;而商业定位要做的，就是赋予其商业灵魂（主题与调性问题）的升华和功能（业态及品牌问题）的现实性落地及未来竞争性吸引，以建立商业核心优势;市场操作角度而言，现实和理想之间，项目商业如何涉过现实的骨干而实现理想的丰满，其间存在商业功能、业态、主题、招商的技术性解决问题;;*;*;*;总体市场定位：城市级、超区域型的——城市副中心;? 2011 HanBroad Corporation;;项目价值：扼守昆明西北门户，商业外延辐射人口达1100万;;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;商业创新是项目商业打造的前提条件，无创新则项目商业存在即无可能;商业创新案例– Inamo餐厅 用高科技武装的神奇餐厅;Baggers餐厅---世上首家全自动餐厅;其他类创新餐厅;*;;项目规划原方案：;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;? 2011 HanBroad Corporation;;? 2011 HanBroad Corporation;欢愉·生活商业街（ 1-2、2-1两地块）;精致生活超市;创意零售品牌;时尚餐饮品牌：;欢聚·娱乐体验商业街（ 4-2、5-1两地块 ）;打造吸引力与聚合力的核心品牌示意：;吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：;吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：;吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：;吸引力与聚