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2021年保利物业分析 报告 2021年5月 TOC \o 1-5 \h \z 一、在管现模第一,央企公服龙头 5 1、公服龙头，前景广阔 6 2、 商办是培育中的新増长点 6 3、 高质社区生活増阊艮务龙头 6 二、 营收业绩稳步増长,归母利润率持续提高 14 三、 基础物业管理：三大业态齐发力，规模増速三曲线 20 1、 住宅是基本盘，公服高速增长，商办〃小而美〃 20 2、 住宅：背靠保利地产，稳健发展的基本盘 25 3、 公服：前瞻赛道的选择，规模增长的第二曲线 28 （1） 住宅业态与公共服务业态的辨析 29 项目获取 29 服务对象集中度和业态夏杂度引起的对服务满意度和服务要求的差别 30 （2） 保利物业开展公服实践的成长之路与优势 33 保利物业的比较优势 34 保利物业凝练的服务能力 35 广度和深度持续推进，依托背景优势迅速抢占赛道制高点 40 （3） 公服的市场空间与保利物业的其他领域拓展 45 4、 商办：培育中的新增长点 48 5、 保利物业物鲫测汇总 53 、増值服务:社区増值服务高质量龙头53五.盈利预测61六、主要风险621、全国房地产销售持续下行的风险 、増值服务:社区増值服务高质量龙头 53 五.盈利预测 61 六、主要风险 62 1、全国房地产销售持续下行的风险 62 2、 外拓不及预期的风险 62 3、 增值服务不及预期的风险 62 4、 市场竞争力口剧的风险 62 行稳致远，公服龙头。20年末保利物业在管面积3.8亿平米,物 企上市企业第1 ,收入规模80.4亿元,排名第6 ,归母净利润6.7亿 元，排名第7O 16-20年，公司业绩CAGR46.7% ,其中收入増长贡献 33% ,同时净利率水平增幅达到48% ,上市后公司整体运营表现不断 提升。 公共服务行业领军企业。公服市场潜在体量超万亿，公司目前公 服收入和规模均为行业第10公司开展公服业务相较其他公司，具备 经验、模式、制度和切入层级等多方面的优势。且与传统物管不同， 公服坪效会随服务口碑的积累而不断增加，公司在西塘的年饱和收入 从16年的268万元提高到2021年的3903万元,增长15倍。20年 公司在管面积中公服占比53% ,且管理年限尚短，未来具备极大增长 空间。 住宅+商办协调发展，打造发展基石。20年住宅物管收入占比70% , 在管面积中保利地产交付占比88%。预计未来保利地产每年将交付住 宅约2500-3500万方，且物业费有一定上行空间。商办业务一方面以 央企身份和全自营安防切入国资商办市场，另一方面通过整租保利地 产写字楼培养市场化服务能力，看好搭建能力体系后的发展空间。 (i踏实落地社区増值服务。20年社区増值服务收入17.5亿元，位 列龙头第2 ,社区生活增值服务坪效7.4元/平/年，位列第1。近两年 公司在美居零售等业务上快速成长，整体业主服务品质和渗透率显著 提升。 (i -在管规模第一，央企公服用头 保利物业2020年末在管面积3.80亿平米，从规模来看位列上市 物业企业第一名。与其他公司不同的是，公司物业公服业态占比达到 53.0% ,对公服务是推动公司强势和优势赛道，也是未来收入和利润 增长的核心驱动因素。2020年公司收入80.4亿元人民币，排名第6 , 17-20CAGR35%，归母净利润 6.7 亿元，排名第 7 ,17-20CAGR44% , 在上市物业企业中相对较低。在基数提高的情况下，未来行业整体的 业绩増速将有所下降，公司也不例外，这个増速对于公司来说压力不 大，行稳致远，公司在公服上的持续精进和在商办领域的能力培养是 公司未来差异化竞争的致胜法宝。 K1:上■物业公司2020在營面积和17?20归母净利泅CAGR ? CM* ? CM* 注：碧桂园服务在管面积不含三供一业/下同 展望未来，看好｛呆利物业的长期发展前景: