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数据中心 REITs 市场分析报告 2021年5月 IDC：算力爆发掀数字化新基建浪潮 REITs 政策明确将 IDC 纳入数据中心资产 REITs 是以发行股票或受益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于不同业态的经营模式不同，受经济周期或阶段的影响也不同，所以不同业态的底层资产及其组合在 很大程度上决定了其 REITs 的风险收益特征及价值影响因素。我们认为，IDC 的 REITs 化在当前国内行业上具有广阔想象空间和发展前景，具有优质的投资价值。 2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。文件聚焦七大领域，其中数据中 心作为新基建的重要环节，具备长周期、重资产、收益稳定等“地产属性”。 表 1：试点范围 项目 主要内容 仓储物流 仓储物流项目 交通运输 收费公路、铁路、机场、港口项目 公用环保 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医处理、大宗固体废弃物综合利用项目 公共事业 城镇供水、供电、供气、供热项目 数据中心 数据中心、人工智能、智能计算中心项目 通信基建 5G、通信铁塔、物联网、工业物联网、宽带网络、有线电视网络项目 融合基建 智能交通、智慧能源、智慧城市项目 资料来源：国家发展改革委，市场研究部 “新基建”更适合民间资本的引入。不同于传统类型的“老基建”，“新基建”拥有产 权/盈利模式清晰、单体项目投资量相对较低、社会/环境/行政问题较少、以市场为导向等优势。所以民间资本参与“新基建”项目的门槛较低、意愿更强。2020 年 3 月 4 日中央政治局常委会明确强调，“加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度。要注重调动 民间投资积极性”。同时两会政府工作报告中也指出，“健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与”。 表 2：2020 年 4 月 20 日国家发改委首次明确“新基建”范围 项目 主要内容 主要是指基于新一代信息技术演化生成的基础设施，比如，以 5G、物联网、工业互联网、 信息技术设施 卫星互联网为代表的通信网络基础设施，以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技 术基础设施，以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施等 主要是指深度应用互联网、大数据、人工智能等技术，支撑传统基础设施转型升级，进 融合基础设施 而形成的融合基础设施，比如，智能交通基础设施、智慧能源基础设施等 主要是指支撑科学研究、技术开发、产品研制的具有公益属性的基础设施：重大科技基 创新基础设施 础设施、科教基础设施、产业技术创新基础等资料来源：国家发展改革委，市场研究部 1 表 3：“新基建”与“老基建”的对比 新基建 传统基建 产权/盈利益模式 清晰 复杂 单体投资量 相对较小 较大 社会/环境/行政问题 较少 较多 市场导向性 较强 较弱 资料来源：市场研究部 为何说数据中心是未来最优质商业地产？ 数据中心具有典型“商业地产”特性：第一，都是以拿地盖楼收取租金为主，越接近 核心地段/城市，企业数量越多，需求量越大；第二，合同周期都很长，价格在签订合同时基本谈定，后续现金流稳定；第三，两者受到宏观经济环境的影响都比较大。但数据中心从宏观政策、产业趋势、需求格局来看都将获得更大发展。特别是疫情导致在线办公、在 线生活需求爆发，将进一步加速传统商业物业需求加速向数据中心等新“商业地产”转移。 从产业周期看，人类社会正处于数字经济快速发展阶段。根据著名经济学家卡萝塔·佩雷斯的论述，人类进入工业社会后，经历了五次产业周期变革，每个周期大致 50-60 年， 前 30 年为基础技术的发明阶段，后 30 年为技术加速应用阶段。当前，世界正处于从上世纪 80 年代开始的 ICT 产业发展周期后 30 年，信息新技术在各领域加速落地，互联网、移动互联网、物联网等应用不断深化，数字经济逐渐兴起并快速发展。 图 1：人类的五次产业周期变革 资料来源：华为 从宏观和政策来看：疫情加速数字化，全球新基建方兴未艾。 微软总裁纳德拉表示，“随着新冠肺炎疫情影响了我们工作和生活的方方面面，我们看到原本需要两年的数字转型时间现在压缩到了两个月。从远程团队合作，远程销售和客服学习到关键的云基础设施和安全，我们每天都在与客户合作，帮助他们在一个远程世界里继续运营。我们所有解决方案领域立即出现的需求激增和系统性结构化调整将同时定义 我们未来生活和工作的方式。” 在加速数字化转型方面，中国政府政策大力支持发展数据中心等新基建。2020 年国家发改委首次明确“新基建”范围，并提出大力发展新基建。通过梳理近两年政策脉络，新基建政策逐步清晰，疫情爆发后更是高规格持续推动。 2 表