房地产代理合同解读必威体育精装版ppt课件[文字可编辑].ppt

1 培训目的 了解并熟悉代理合同关键要素 把握日常工作中应注意的问题 2 一、代理房屋 ? 代理房屋是代理合同的核心要素，是指开发商就某一个项目委托我司代理销售的房屋 ，是我们开展各项工作标的。如果代理房屋不明确，就会直接会影响到我们的各项工 作。 ? XXX 项目位于 XX 路与 XX 路交叉口西南角 ，总建筑面积约为 50 万平方米。甲方委托 乙方代理销售本项目中 9# 、 10# 、 11# 、 12# 、 13# 住宅，可售建筑面积为约 8.5 万平 方米。具体代理房屋清单在本项目正式开盘前一个月提供给乙方，作为本合同之附件 ，与本合同具有同等法律效力。 项目经理注意： 1. 开盘前一定要拿到开发商盖章确认的代理房源明细表，并将原件交回公 司存档。 2. 要保留第一次开盘销售的广告。 3 二、代理期限 ? 代理期限是为了确定代理项目的有效销售期，是我方履行代销义务，完成销 售指标以实现最大利益的主要期间。 ? 案例一： 自本合同签订之日起至实现本项目代销房屋全部成功销售之日止。 ? 案例二： 自本合同签订之日起至实现本项目代销房屋面积 95% 的成功销售之日 止。 ? 案例三： 本项目代理期限为 2 年，自本合同签订之日起至 XX 年 XX 月 XX 日止。 案场经理注意： 在执行过程中要关注项目到期时间，提前二至三个月告知公司法务部或项目 负责人，以便及时与开发商接洽。 4 三、代理方式 ? 代理方式主要有联合代理和独家代理两种形式。 ? 联合代理，是指由乙方与甲方或者其他第三方共同代理销售某一项目。 ? 独家代理是指乙方拥有不可撤销的独家代理权，甲方不得委托第三方销售，也不得自 行销售。 ? 案例一：甲方确认本项目代理房屋由乙方独家代理销售。除本合同另有约定外，非经 乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前 撤销对乙方的委托。在代理期限内 , 甲方违反本条约定自行销售或委托第三方销售的房 屋，均视为乙方成功销售的房屋。 独家代理之关键： 1. 界定甲方自留房源的具体比例或数量，以防止甲方自售或变相委托第三方销售。 2. 在代理期限内，甲方自行销售（含介绍客户成交和团购）的房屋面积不得超过每批 推售房屋建筑面积的 8% ，计入乙方销售业绩，佣金在本合同约定的基础上按八折结算。 5 三、代理方式 ? 案例二： 本项目由乙方和第三方销售代理公司进行联合驻场代理销售，除本 合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托除 XX 之 外的其他第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。 联合销售之关键： 1. 各方利益区分。这主要是指要在合同中约定各分销方的客户确认规则。 2. 各分销方的责任划分及承担。以确保我方不会因其他代理方的违约行为而承担不必要 的责任。 3. 非驻场方的服务费。在我方享有独家驻场代理权时，非驻场代理方的客户的签约等流 程是由我方完成的，所以对我方提供的此类服务应在合同中约定相应的服务费。 6 四、双方权责 —— 甲方权责 ? 乙方提出的项目整体市场推广及销售方案、价格方案、销售百问等须经甲方书面审核 确认后方可实施。 ? 有权对乙方工作人员的服务态度、专业质素和执行情况提出意见，对不合格人员有权 要求更换。 ? 对本项目对外的所有销售方面的法律文件，具有最终审定权。 ? 提供销售代理所需五证，并对其真实性、合法性负责。 ? 承担项目售楼处、样板房、广告、看房专用车等费用 。 项目经理关注： 1. 进场后让开发商分批提供各项法律文件，并做好存档工作。 2. 关于价格、推广方案、销售流程、销售口径、答客问等销售敏感性资料需开发商盖 章确认，并交回公司法务部存档。 7 四、双方权责 —— 甲方权责 ? 甲方负责派专员办理收款、开具发票，及时和乙方结算款项。 ? 客户交纳的所有款项均由甲方财务收取，乙方不得收取客户意向金、定金和 房款等有关房产销售方面的任何费用，若发生此类现象，将扣除该套房屋的 佣金。因乙方私自收取客户任何费用引起的客户投诉等相关违约责任由乙方 承担。 项目经理关注： 乙方团队人员不得收取客户任何款项（意向金、定金、房款等）。 1. 2. 如甲方临时委托乙方收取相关款项，一定要让甲方出具《临时委托书》，并 签章确认，事后将所收款项或刷卡单交还甲方，并让甲方书面签收 。 8 四、双方权责 —— 甲方权责 ? 甲方保留