商业地产估值方法及收益法的三种逻辑商业地产估值.docx

商业地产估值方法及收益法的三种逻辑 1、常见的三种估值方式 2、收益法之收益乘数法 3、收益法之直接资本化法 4、收益法之现金流折现法 作为房地产开发商业主、投资者、经纪人或其他相关参与者，一定要常备资产估值的知识，资产交易是否可行，是否有利可图，在一定程度上体现在资产估值上，准确可靠的资产估值能给投资决策提供重要的支撑。 在对资产估值之前，我们通常需要明晰几个问题： 资产基础信息 1、资产的合法性以及权属关系资产的合法性和权属关系是估值的重要前提，没有合法性几乎就没有估值的必要，因为交易有很大的法律风险。2、资产的权利（使用权/所有权...）3、资产估值的目的（融资/投资/经营表现...)资产的权利和估值的目的影响估值用的是投资价值还是市场价值还是使用价值等。 4、资产的类型（零售/写字楼/酒店/公寓...)资产的类型的不同会影响估值方法的选择。例如，酒店的估值通常不会使用比较法和成本法。5、资产估值的日期资产的价值会随着时间的不同而改变，因此需要明确具体的日期。 一定要在估值之前理清以上问题，因为这些问题会在一定程度上影响估值的准确性和可靠性。 一、常见的三种估值方法 弄清楚以上的前提后，我们开始介绍目前市场中主要的三种估值方法：比较法、成本法、收益法。 比较法 比较法，通俗解释就是用标的资产来跟其他类似的资产进行比较，以类似的资产的成交价格作为对标，并对价格进行调整得出标的资产的估值。这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比其他类似资产成交价格更高的代价来购买标的资产。简单说就是，你要买的一套房A，周边的房子BCD卖1块钱，你不会愿意付超过1块钱来买A。基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是找到合适的“类似资产”。选择合适的“类似资产”的重要指标有以下3个： 1、地理位置是否相近，越相近越好 2、建筑的物理特征是否相似，越相似越好，例如建筑风格、质量、年限、面积、功能等等 3、成交时间是否临近，越临近越好，住宅类的通常选取6-18个月内，非住宅类通常选取2-3年内成交的。找到对标的“类似资产”之后，第二步就要对其价格的调整，因为类似不代表相同，要把“类似”通过参照调整系数的调整变成估计的“相同”。参照调整内容有很多，例如区位条件、交通条件、建筑风格、质量、年限、面积、功能等等，根据不同的资产类型选择不同的参照调整内容，并评估一个参照调整系数，然后将系数与参照的类似资产价格相乘，得出几个对标项目下的不同估值，最后对估值进行加权平均便能得出标的项目的估值。整个计算过程就是最简单的加减乘除，方法很简单。但难点就在于找到合适的“类似项目”以及对参照调整系数进行准确评估。比较法适用于能很容易找到合适的“类似资产”的项目，如果周边没有可参照的对标项目（通常要选出4-6个“类似资产”），则无法套用公式计算出来。因此这种方法比较适合住宅、写字楼，商铺等，交易较为频繁的资产。 成本法 成本法，顾名思义就是项目的估计投入成本就是项目的估值。这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比重新做出这个资产的成本更高的代价来购买标的资产。简单说就是，在现行市场条件下，要花多少钱重新做出这个项目，你就花多少钱买。 基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是要估算出重新做出这个项目的成本，同时这个成本中需要考虑折旧因素，因为建筑会依据功能、建筑外观等老化过时而产生有形损耗、功能性折旧和经济性折旧。因此，项目的估值=重置成本-折旧。重置成本包括复原成本/更新成本和土地成本。 整个计算过程看起来更简单，只有减法。但是，难点在于准确评估重置成本以及合理计算折旧。重置成本可以通过直接成本（建筑材料、人工、承包商等建筑费用）加间接成本（管理费、财务利息、咨询费等）计算。折旧可以通过年限法：评估资产有形损耗=资产重量价值×[已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)] 以及其他折旧计算方法得出。成本法适用于没有可以参考的项目的资产评估。通常用于具有唯一性和独特性的资产，例如会议中心、博物馆。同时，成本法也通常会用于预警房地产市场的泡沫，对比其他估值方法与成本法的偏离程度。 收益法 收益法，通俗解释就是通过对项目的预期收益进行折现来确定资产估值。这背后的逻辑，之前笔者多次重点提到过，那就是：“你当前购买的资产，实际上是指你购买了这个资产未来产生的收益。”。简单的说就是，你买的这个资产以后能赚多少钱就是这个资产的价值。基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是要估算这个项目未来的收益是多少。预测项目的未来收益的方法主要有以下三种：1、直接资本化法（Direct Capitalization）2、收益乘数法（Gross Income Multiplier）3、现金流折现法（Discounted