世联_广东湛江华德力项目营销执行报告_105PPT.pptx

开创湛江豪宅新时代!;华德力项目营销执行报告;项目概况;;;项目目标;项目营销核心问题;;湛江城市——双城记;房地产投资和市场供需;05~06房地产销售价格相对快速增长； 未来4年土地供应量将保持在在50公顷/年； ;湛江中高端房地产市场发展历程;住宅市场未来供应70%集中在赤坎;现在和未来竞争项目;未来市场竞争激烈，近期竞争项目07年底到08年初赤坎片区市场供应量有一个相对短期空白点;市场结论的总结－城市豪宅形象占位原则;世联研究－城市豪宅的房地产价值体系;本项目城市豪宅价值体系分析;;优质产品指标;优质产品指标;优质产品指标;优质产品指标;一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 大堂管家式服务;本项目城市豪宅的房地产价值体系;基于竞争的项目营销定位：1、综合优势强 2、形象最高端;项目案名和推广语的思考1、综合优势强 2、形象最高端;项目原案名的思考1、综合优势强 2、形象最高端;城市豪宅的客户认知价值体系;项目案名和推广主题建议1、综合优势强 2、形象最高端;项目案名和推广主题建议;推广调性建议;;;市场参考 之一 华盛新城;市场参考 之二 城市假日;市场参考 之三 锦绣华景;市场参考 之三 锦绣华景;多数项目展示面不完善 展示和项目的价值主张不能吻合 展示品质感不强，细节把控能力差 ;第一展示系统-全面领先市场;借用市政路进行装饰,制造私家路的回家氛围感觉,仪仗感、提升项目的档次; 关键点: 路口设置路牌; 迎宾艺术性雕塑小品; 道路两旁设置路旗; ;2售楼处前广场第一展示－城市指标;会所前广场 关键点： 1、大榕树： 增加可参与性的休憩长椅、遮阳伞、格调包装 2、完善导示系统 停车场、售楼处、样板房;3会所第一展示－“水韵馆”－产品指标;看楼通道： 关键点 注重细节，建议增加背景音乐； 完善导视系统，制作要精致； 突出对客户的关注，体现尊贵感； ;公共空间： 关键点:入户大堂 1、电梯大堂； 2、架空???园林；;6样板房第一展示－产品指标;工程样板间： 关键点: 1、硬件展示体现档次； 2、工程样板房要配备绿植及空调，保证夏天客户看楼感受 ;北桥公园： 关键点:营造后花园氛围 打通项目内部园林展示和北桥公园的连接 通过在公园内设立雕塑或其他一些带有项目标记的物品，借此营造一种私家公园的氛围； ;;让湛江客户感受前所未有的尊贵;让湛江客户感受前所未有的尊贵;让湛江客户感受前所未有的尊贵;让湛江客户感受前所未有的尊贵;3售楼处第一展示;售楼处;售楼处;售楼处;让湛江客户感受前所未有的尊贵;让湛江客户感受前所未有的尊贵;;富人阶层;湛江财富客户积累计划;核心交际圈－政府答谢酒会;娱乐圈－高档场所一网打尽;行动圈－阻击;居住圈－渗透战;阵地战－现场高规格活动;阵地战－现场高规格活动;;项目工程进度;未来市场竞争激烈，近期竞争项目07年底到08年初赤坎片区市场供应量有一个相对短期空白点;项目营销节奏控制;推售产品分析;推售产品分析;市场销售数据参考;项目推售节奏;价格策略;分级竞争价格分析;本项目一期价格策略;;项目推广;东湖;;线上推广分析;线下推广分析;地理位置： 彩田北—银湖山 梅高速与南坪快速交界处 基础资料 总用地面积： 20万m2 总建筑面积：36万m2 总住宅面积: 358780平米 容积率：一期0.6 绿化率： 38％ 建筑密度：24% 一期占地：85800m2 主力户型 204-299平米的toho;星河丹堤靠自然资源和圈层标签占位;豪宅推广方式案例借鉴 之二 星河丹堤;豪宅推广方式案例借鉴 之二 星河丹堤;总占地16.3万平米 总建面：66.2万平米 住宅51万平米 容积率3.18 ;;中信红树湾靠区域价值占位;城市一线豪宅案例总结;线上推广节奏安排－户外广告是主流;线下推广－介绍项目价值体系，坚持渠道渗 透，建立口碑传播;关键物料 产品说明书;关键物料