中兴北方基地配套住宅产品建议及销售推广策略报告.pptx

中兴北方基地配套住宅项目市场研究产品建议以及销售推广策略报告 2008.01汇报思路 第一部分 整体市场研究 第二部分 典型区域市场研究第三部分 项目综合分析及项目定位 第四部分 销售排期以及推广策略附件一：公司介绍附件二：取费标准第一部分 整体市场研究 市场环境行业环境整体市场研究城市环境行业环境 天津市城市发展 天津市GDP与人均GDP统计 天津社会固定资产投资情况 天津市人均收入与消费性支出 城市人口增长与外来人口 城市对比 空港开发区 整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市发展环渤海经济圈确定天津新型城市定位：区域范围——京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略——区域空间经济一体化，京津双核、多中心城市发展潜力与持续动力显现各经济圈三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.0：45.3：47.6共　计4.8：50.4：44.8中央直辖市北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港 “一轴两带三区”贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈主要城市整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市总体规划城市发展2006年正式确立《天津市城市总体规划（2005-2020）》。“十一五”规划发展战略把天津定位为“北方经济中心”成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。一轴两带三区随着天津城市定位的明确，天津外来人口导入速度加快，中心城区建设、改造提速，为城市未来发展提供宏观基础。北方经济中心地位确立，市场迎来空前机遇整体市场研究城市环境——天津市宏观经济城市环境——天津市宏观经济行业环境行业环境天津市GDP与人均GDP统计 自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。已进入经济增长高峰期。达到中等收入国家平均水平 ，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。 整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津社会固定资产投资情况 GDP的稳定增长促进城市建设步伐加快03年后，天津市总体固定资产投资额以20％以上的比例快速增长。 06年，再次实现高起步，全年共投资1850亿元，占当年GDP的42.64％，投资结构进一步优化。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津市人均收入与消费性支出 随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速。 城市人均收入的持续稳定增长保证消费性支出的走高1999年至2006年间，天津市居民收支一直保持1：0.74到1：0.78的比例，居民消费性支出与可支配收入间一直保持稳定的相对性。目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口 2006年天津市常住人口达到1075万人，环比去年增长3%，而户籍人口数948.88万人，天津市人口的自然出生率仅为1.60‰，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。 整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口 天津人口的几个特点： 人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓 外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源 人口自然变动持续低水平增长，市中心区连续12年呈现负增长 市中心地区人口向外扩散趋势明 空港开发区、滨海新区与环城地区成为新的人口聚集地 人口重心继续向东、向南移动。“十一五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区、空港开发区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东、南部聚集的显著特征。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境对比天津、北京、上海城市发展水平差距明显形成未来发展空间差级为经济持续增长的提供充足空间与动力；经济运行环境良好，城市指标可持续上扬；天津各经济指标持续上涨，但与上海、北京相比，目前还有一定差距，城市整体经济水平的落差受城市推动力的带动上扬空间较大，可进而引爆经济快速持续增长。整体市场研究城市环境——天津市城市发展契机行业环境空港开发区 空港开发区，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，是高度开放的外向型经济区域。空港开发区紧邻京津塘、京津塘二线高速公路，与京沈、唐津等六条高速公路直接贯通，规划的京津城际铁路及天津地铁二