世联地产深圳泰华俊庭价格报告.pptx

前阶段世联与泰华所达成的共识：1、关于竞争——非市场主流产品，直接竞争相对缓和；中心区整体放量大， 在低端客户方面波及本项目；有一段市场空白期，竞争压力 主要集中在销售中后期，并有增加趋势；2、关于客户——投资人士、宝安新生代、公职人员、南山首置人士3、关于销售——低成本低风险销售策略现阶段项目工作进度汇报：3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3.25封顶重要节点一期园林进场样板房储客开盘热销尾盘销售阶段蓄客，摸底，展示发售，巩固形象活动营销针对性推广工作重点结合品牌与现场展示，建立项目市场形象；对项目销售价格以及策略作思考，了解客户反映并作出调整。消化前期积累客户，制造开盘热销局面，完成开盘活动。延续开盘热销态势，以小规模高频率的现场活动为主线不断促进销售；老客户营销。针对剩余房号作针对性推广，制定部分促销，利用秋季完成销售。工作说明泰华俊庭价格报告 泰华俊庭项目组 2005年4月 发展商目标沟通2出彩泰华成立15周年，需要市场的关注和叫好1稳妥实现平稳过渡，保证后续项目进展顺利——价格能体现泰华品牌价值但一定不是最高点——持续引爆市场热点 ，短时间内快速销售制造轰动 第一部分 核心均价的形成 第二部分 价格表的制作 第三部分 推售策略核心均价制定原则及依据均价制定原则——能体现泰华品牌价值但一定不是最高点。1、片区自然升值均价制定依据2、市场同期项目比较3、客户投资收益片区自然升值市场同期项目比较客户投资收益计算说明：选取新安片区2000年至2004年在售楼盘共39 个，分年度对其市场均价进行计算，经综合比较得出新安片区市场均价的自然增长率。年取样本量6个14个8个11个平均值3590元3861元4137元4472元增长率/7.5487.1488.097平均增长率7.597数据来源：世联资源网考虑到对05年市场有影响的政策的因素：银行调息；首期加高，限制炒楼等预计片区自然增长率应在6%-8%左右，则片区均价应为： 4472+4472×8% =4829.76 (元/平米) 4472+4472×6% =4740.32 (元/平米) 05年片区均价区间应为：4740元——4829元结论一： 根据片区均价推算，05年老城区片区均价应为4740元至4829元之间。片区自然升值市场同期项目比较客户投资收益市场比较法进行步骤产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合1、筛选可比楼盘根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 2、确定权重29项比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象3、打分4、比准价形成片区自然升值市场同期项目比较客户投资收益1、筛选可 比楼盘2、确定 权重4、比准价形成3、打分比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘项目名称实收均价比准系数比准均价权重权重均价兴业华庭47001.0955149.03 30%1544.71滨海春城48001.0304944.80 30%1483.44香槟广场55000.8524686.00 25%1171.5丽晶国际50000.864300.0015%645比准均价4824.65 在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为：——4824.65元/平方米——结论二： 根据市场比较法，通过对可参照项目的类比和计算，得出本项目的市场参照价格区间在4824元/平方米片区自然升值市场同期项目比较客户投资收益构成比例对价格的关注点5500第三地用途的享受型客户用来办公的客户高端自用客户（游离客户）总价500010% 中低端自用客户（主要客户）首期月供与租金的 关系周边改善生活环境的客户为子女买房的客户初次置业的客户40%4500投资的稳定性投资收益率投资客户（核心客户）全市范围内投资的客户50%本项目客户构成图示投资收益法说明： 根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。片区自然升值法市场比较法投资收益法投资客户关注点：投资回报率按市场住宅投资回报率5%-8%之间计算，一般投资客户预期于10-15年内收回成本。设：本项目均价为P 面积：60平米的两房 现租金：15